Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, las cuotas de administración tienen como finalidad financiar los gastos necesarios para el funcionamiento, mantenimiento, conservación y seguridad de la copropiedad, así como las demás obligaciones económicas que deban atenderse conforme a la ley y al reglamento de propiedad horizontal.

¿La cuota de administración debe aumentar con el salario mínimo?

Por lo tanto, la cuota de administración no está legalmente atada, de manera automática, al incremento del salario mínimo legal mensual vigente (SMLMV). Su ajuste debe responder a las necesidades económicas de la copropiedad, al presupuesto aprobado y a las competencias de los órganos de administración.

No obstante, lo anterior, aunque el incremento del salario mínimo no obliga a aumentar la cuota de administración en ese mismo porcentaje, sí puede tener un impacto importante en las finanzas de una propiedad horizontal.

¿Cómo influye el salario mínimo en los gastos de una propiedad horizontal?

Esto ocurre porque una parte significativa de sus gastos puede estar relacionada con servicios de vigilancia, aseo, mantenimiento y personal contratado laboralmente o mediante empresas prestadoras de servicios. El aumento de los costos laborales, junto con las prestaciones sociales, los aportes al sistema de seguridad social y otros componentes de la contratación, puede incrementar el valor de estos servicios.

Adicionalmente, deben considerarse otros factores, como el aumento de las tarifas de servicios públicos, los contratos de mantenimiento, los seguros, las reparaciones y los gastos ordinarios necesarios para conservar los bienes comunes.

¿Cómo se debe calcular el incremento de la cuota de administración?

En consecuencia, el porcentaje de incremento de la cuota debe determinarse a partir de las necesidades reales de la copropiedad y no mediante la aplicación automática del porcentaje de aumento del salario mínimo.

Lo fundamental es que la decisión respecto de la cuota ordinaria de administración responda a un presupuesto razonable, verificable y ajustado a las necesidades de la propiedad horizontal.

Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

La Ley 675 de 2001 constituye el principal marco normativo de la propiedad horizontal en Colombia. Sin embargo, después de más de dos décadas de vigencia, las nuevas dinámicas inmobiliarias, las dificultades de convivencia y las exigencias de transparencia en la administración de los recursos comunes han impulsado diferentes iniciativas legislativas para actualizar este régimen.

A octubre de 2026, el Congreso estudia propuestas que buscan fortalecer los derechos de los copropietarios, mejorar la rendición de cuentas y establecer reglas más claras para la administración de edificios y conjuntos residenciales y comerciales. Es importante precisar que se trata de proyectos en trámite, por lo que sus disposiciones no deben entenderse como obligaciones vigentes mientras no culminen el procedimiento legislativo correspondiente.

¿Qué cambios propone la reforma a la Ley 675 de 2001?

Uno de los principales ejes de la actual reforma que cursa en el Congreso es fortalecer el acceso de los propietarios a la información relacionada con la gestión administrativa y financiera de la copropiedad, para lo cual, propone facilitar la consulta de actas, contratos, estados financieros, libros y soportes contables, respetando las normas sobre protección de datos personales y las reservas legales.

La reforma también pone sobre la mesa la necesidad de fortalecer los mecanismos de responsabilidad y control frente a posibles irregularidades en la gestión de los recursos comunes, centrándose en los deberes de los administradores, la supervisión de su gestión y el manejo de eventuales conflictos de interés. El objetivo sería promover una administración más transparente y brindar herramientas efectivas a los copropietarios ante situaciones que puedan comprometer el patrimonio colectivo.

¿Qué cambios se plantean para las sanciones en propiedad horizontal?

Otro aspecto de especial interés es la necesidad de garantizar el debido proceso en las actuaciones sancionatorias de las propiedades horizontales.

Las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pueden imponerse de manera arbitraria. Por ello, resulta fundamental que los reglamentos de propiedad horizontal y los manuales de convivencia contemplen reglas claras, que se informe al presunto infractor sobre los hechos que se le atribuyen y que se le permita ejercer su defensa.

¿Qué se propone sobre las asambleas virtuales y mixtas?

En el Congreso también se tramita una iniciativa orientada a garantizar la celebración de asambleas presenciales, virtuales o mixtas, con participación, deliberación y votación mediante herramientas tecnológicas. Una eventual modificación en este sentido podría facilitar la asistencia de los propietarios, especialmente en copropiedades con numerosos inmuebles o con titulares que no residen permanentemente en ellos. Sin embargo, será necesario atender las condiciones legales que finalmente se establezcan para garantizar la identidad de los participantes, la validez de las decisiones y la integridad de las votaciones.

¿Cómo pueden prepararse las propiedades horizontales ante una posible reforma?

Como bien se indicó en un principio, pese a que se tratan de reformas que actualmente cursan su trámite en el Congreso, las copropiedades pueden anticiparse mediante acciones preventivas:

• Revisar el reglamento de propiedad horizontal y verificar su coherencia con la legislación vigente.
• Fortalecer la gestión documental, conservando contratos, actas, estados financieros y soportes de las decisiones administrativas.
• Documentar los procedimientos sancionatorios, garantizando el derecho de defensa y el debido proceso.
• Mejorar los mecanismos de rendición de cuentas, procurando que la información financiera sea clara, verificable y oportuna.
• Evaluar los procedimientos para celebrar asambleas, especialmente cuando se utilicen medios virtuales o mixtos, de acuerdo con las reglas actualmente aplicables.

La propiedad horizontal, al igual que cualquier edificación, requieren con el paso del tiempo intervenciones destinadas a conservar, modernizar o mejorar sus instalaciones. Reparaciones de fachadas, reforzamientos estructurales, impermeabilizaciones, adecuaciones de zonas comunes, renovación de cubiertas, modernización de redes, ascensores o sistemas eléctricos son algunas de las obras que pueden resultar necesarias para garantizar la seguridad, funcionalidad y conservación de la copropiedad.

Es así como, resulta pertinente determinar que tipo de intervención u obra se quiere realizar con el fin de establecer el procedimiento a seguir por parte de la Copropiedad.

¿Cómo determinar qué tipo de obra requiere la propiedad horizontal?

La clasificación de la intervención u obra permitirá establecer, entre otros aspectos:

• Si corresponde a una actividad ordinaria de conservación, mantenimiento o reparación.
• Si requiere aprobación de la Asamblea General de Propietarios.
• Si implica una reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal.
• Si requiere una mayoría calificada.
• Si necesita licencia urbanística u otra autorización administrativa.
• Cómo deben distribuirse económicamente los costos entre los propietarios.

Tratando de obras que requieren de la aprobación de la Asamblea General, La Ley 675 de 2001 establece una regla general de decisión, pero también contempla determinadas materias que requieren una mayoría calificada del 70 % de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto.

Dentro de estas decisiones se encuentran, entre otras, los cambios que afecten la destinación de bienes comunes o impliquen una disminución sensible de su uso y goce, determinadas expensas extraordinarias, la aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias y las reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal.

Por ello, si la intervención supone modificar o alterar el porcentaje de zonas comunes que conlleva a reformar el Reglamento, alterar la destinación de un bien común o comprometer una expensa extraordinaria que supere los límites establecidos por la ley, será indispensable verificar y obtener la mayoría calificada correspondiente.

¿Qué información debe presentar la administración para aprobar una obra?

Para efectos de presentar para aprobación de la Asamblea una obra que requiere de su aprobación, se recomienda brindar información suficiente para la toma de decisiones, tales como:

• Diagnóstico técnico: cuál es el problema que se pretende solucionar y por qué resulta necesaria la intervención.
• Alcance de la obra: qué elementos serán intervenidos y cuáles serán las actividades previstas.
• Presupuesto: valor estimado, impuestos, costos asociados, interventoría, licencias, estudios y posibles contingencias.
• Cotizaciones: cuando sea posible, comparar diferentes alternativas y proveedores.
• Cronograma: duración estimada, afectaciones a residentes, propietarios, visitantes o establecimientos comerciales.
• Forma de financiación: recursos existentes, fondo de imprevistos, cuota extraordinaria, crédito u otras fuentes legalmente procedentes.

¿Cómo se pueden financiar las obras de una propiedad horizontal?

La financiación debe definirse antes de contratar la obra. Entre las alternativas pueden encontrarse los recursos disponibles de la copropiedad, las cuotas extraordinarias y, cuando jurídicamente resulte procedente, otras fuentes de financiación.

La Ley 675 contempla el fondo de imprevistos, destinado a atender obligaciones, obras o expensas imprevistas, y establece reglas específicas para su utilización. Asimismo, la normativa prevé que las expensas extraordinarias adicionales al porcentaje destinado a dicho fondo pueden aprobarse cuando los recursos disponibles resultan insuficientes.

En consecuencia, no debería utilizarse el fondo de imprevistos como una fuente automática para financiar cualquier proyecto de remodelación o modernización previamente planeado. Debe revisarse la naturaleza de la obra, las condiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y las reglas aplicables a la disposición de dichos recursos.

Cuando se determine la necesidad de establecer una cuota extraordinaria, la Asamblea debe definir claramente su finalidad, valor, forma de pago, fecha de exigibilidad y destinación, procurando que los recursos recaudados sean utilizados exclusivamente para el proyecto aprobado.

¿Qué requisitos deben cumplirse antes de ejecutar una obra?

Una vez obtenida la autorización de la Asamblea, dependiendo de la naturaleza de la intervención, pueden resultar necesarias licencias urbanísticas, permisos, estudios técnicos, conceptos profesionales, autorizaciones de empresas de servicios públicos o requisitos relacionados con seguridad y normatividad técnica, que necesariamente deberá adelantar y tramitar la copropiedad para la ejecución de la obra aprobada.

Finalmente, la administración debe procurar que el contrato celebrado con el constructor o contratista reproduzca las condiciones aprobadas por la Asamblea.

Si durante la ejecución aparecen obras adicionales que modifican sustancialmente el presupuesto o el alcance inicialmente aprobado, no debería asumirse que el administrador puede comprometer ilimitadamente recursos de la copropiedad. Será necesario revisar sus facultades, el Reglamento y, cuando corresponda, obtener una nueva autorización de la Asamblea.

En primera instancia el hecho de que el administrador no rinde cuentas puede constituir una razón para adoptar medidas frente a este, incluida su remoción, siempre que se respete el procedimiento establecido en la Ley 675 de 2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal.

¿La rendición de cuentas es una obligación del administrador?

La Ley 675 de 2001 establece expresamente las funciones que corresponden al administrador, es decir que, la rendición de cuentas no es una actuación opcional ni depende exclusivamente de la voluntad del administrador, en tanto corresponde a una de las obligaciones que tiene a su cargo en atención a la figura que ostenta dentro de la propiedad horizontal.

Ante un incumplimiento, resulta recomendable dejar constancia escrita del requerimiento realizado al administrador, indicando claramente la información o documentación solicitada y concediendo un plazo razonable para su entrega.

Cuando exista Consejo de Administración, este órgano también puede ejercer sus funciones de seguimiento y control, de acuerdo con las competencias establecidas en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal.

¿Quién puede remover al administrador de una propiedad horizontal?

De otro lado, respecto al nombramiento y remoción del administrador, si bien esta función se encuentra principalmente en cabeza de la Asamblea General de Propietarios, cuando existe Consejo de Administración y de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, puede corresponder a este órgano la elección y destinación del administrador.

Ahora bien, el hecho de que el administrador tenga un contrato vigente por determinado período no significa necesariamente que tenga garantizada su permanencia durante todo ese tiempo. Si el órgano competente decide removerlo conforme a las reglas aplicables, deberá procederse con la terminación de su vinculación y con el correspondiente proceso de entrega del cargo, para ello, debe revisarse las condiciones contractuales pactadas, especialmente aquellas relacionadas con la terminación anticipada, honorarios, preavisos y eventuales consecuencias económicas.

Es así como, la falta de presentación de las cuentas, la omisión reiterada de información financiera o el incumplimiento de las obligaciones legales y reglamentarias pueden constituir un incumplimiento relevante de las funciones del administrador, que eventualmente puede dar lugar a la terminación anticipada del contrato.

¿Qué responsabilidad puede tener el administrador por no rendir cuentas?

Además, la Ley 675 establece que los administradores responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. La misma norma establece una presunción de culpa leve en casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, así como de violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

Por ello, si la falta de rendición de cuentas está acompañada de otras irregularidades en la administración de los recursos, puede ser necesario evaluar no solamente la continuidad del administrador, sino también las eventuales responsabilidades que puedan derivarse de su actuación.

¿Qué procedimiento seguir para remover al administrador?

Con base en las anteriores consideraciones,

Antes de adoptar una decisión, debe seguir un procedimiento ordenado que permita documentar el incumplimiento y garantizar el derecho de defensa, para lo cual se recomienda tener en cuenta lo siguiente:

1. Revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal para determinar la competencia respecto a la elección y remoción del administrador.

2. El Consejo de Administración deberá analizar la información disponible, requerir al administrador y adoptar las actuaciones que estén dentro de sus competencias.

3. Bien sea la Asamblea General o bien el Consejo de Administración según lo disponga el Reglamento de cada copropiedad, una vez efectuado el análisis del caso y con la suficiente fundamentación, podrá decidir respecto de la remoción y proceder a la designación del nuevo administrador conforme a las reglas aplicables.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, el administrador de una propiedad horizontal puede ser una persona natural o jurídica, quien tiene a su cargo la gestión administrativa, financiera y operativa de la copropiedad, así como la ejecución de las decisiones adoptadas por la Asamblea General de Propietarios y el Consejo de Administración, cuando este exista.

Es preciso aclarar que, la ley no establece, que el administrador deba ser abogado, contador, administrador de empresas o tener una profesión específica. Sin embargo, esto no significa que cualquier persona resulte adecuada para ejercer el cargo. El administrador debe contar con conocimientos y habilidades que le permitan atender asuntos relacionados con la administración de recursos, conservación de bienes comunes, contratación, manejo de cartera, atención a propietarios y residentes y ejecución de las decisiones de los órganos de administración.

¿Quién elige al administrador de una propiedad horizontal?

La elección del administrador si bien de acuerdo a la Ley 675 de 2001 es una facultad de la Asamblea General, esta función normalmente se traslada al Consejo de Administración mediante autorización expresa del máximo órgano de la copropiedad o en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

¿Qué inhabilidades existen para ser administrador de una propiedad horizontal?

En cuanto a las inhabilidades para ejercer el cargo de administrador en una propiedad horizontal, la legislación sobre esta materia no contempla un régimen general de inhabilidades tan amplio como el existente para determinados cargos públicos. Por lo tanto, no puede afirmarse que una persona esté impedida para administrar únicamente por circunstancias que no estén previstas legalmente o que no hayan sido establecidas válidamente en el reglamento de propiedad horizontal.

No obstante, existen situaciones que deben ser analizadas cuidadosamente, como por ejemplo conflictos de interés, toda vez que el administrador debe actuar en beneficio de la copropiedad y no utilizar su posición para favorecer intereses particulares.

La existencia de un conflicto de interés no significa necesariamente que la persona quede automáticamente inhabilitada para ejercer el cargo, pero sí puede generar restricciones, deberes de revelación y consecuencias frente a determinadas actuaciones.

En el mismo sentido, el Reglamento de Propiedad Horizontal puede establecer condiciones adicionales relacionadas con la elección y ejercicio del cargo, siempre que estas sean compatibles con la ley, así como también deben revisarse las circunstancias particulares de cada candidato. Por ejemplo, si existen decisiones judiciales, antecedentes, sanciones, incumplimientos contractuales o situaciones que puedan afectar directamente la capacidad de la persona para desempeñar adecuadamente las funciones, estas deberán ser analizadas antes de efectuar el nombramiento.

¿El administrador de una propiedad horizontal debe ser propietario?

De otro lado, en cuanto a si el administrador puede o no ser propietario, La Ley 675 de 2001 no establece, como requisito general, que el administrador deba ser propietario de una unidad privada dentro de la copropiedad, de tal manera que, la Asamblea o el Consejo de Administración, pueda designar a un tercero especializado que no tenga la calidad de propietario o residente para ejercer esta labor.

De hecho, en muchas copropiedades se opta por contratar administradores profesionales o empresas especializadas, especialmente cuando se trata de conjuntos residenciales de gran tamaño, centros comerciales, edificios empresariales o propiedades de uso mixto.

Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

La promesa de compraventa de inmueble es uno de los contratos más utilizados en las operaciones inmobiliarias en Colombia. A través de ella, las partes se comprometen a celebrar posteriormente un contrato definitivo de compraventa, generalmente una vez se cumplan determinadas condiciones relacionadas con la financiación, la obtención de documentos, el saneamiento jurídico del inmueble o la posibilidad de otorgar la escritura pública.

Su adecuada elaboración es fundamental para proteger los intereses tanto del promitente comprador como del promitente vendedor y evitar conflictos relacionados con el incumplimiento del negocio.

El artículo 1611 del Código Civil colombiano establece que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que cumpla determinados requisitos legales, entre los cuales se encuentran:

• Que conste por escrito.
• Identificación plena del inmueble, el precio, las partes y las condiciones esenciales del negocio
• Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
• Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que debe celebrarse el contrato.
• Que se determine de tal manera el contrato prometido que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales correspondientes.

La promesa de compraventa no transfiere el derecho de dominio sobre el inmueble, como quiera que su finalidad es pactar las condiciones de compra de un inmueble para posteriormente materializarse mediante escritura pública.

Por ello, quien suscribe una promesa de compraventa no se convierte automáticamente en propietario del inmueble.

¿Qué son las arras?

Las arras son una figura que puede incorporarse al negocio y cuya naturaleza debe determinarse claramente.

Dependiendo de lo pactado, pueden funcionar como:

• Garantía de la celebración del contrato.
• Parte del precio.
• Facultad de retractación.

Por ello, no basta con utilizar la palabra “arras”. La promesa debe establecer expresamente cuál es su naturaleza, sus efectos y las consecuencias de que alguna de las partes desista o incumpla.

¿Qué ocurre si una de las partes incumple?

El incumplimiento de una promesa de compraventa puede generar diferentes consecuencias jurídicas.

Dependiendo de lo pactado y de la naturaleza de la obligación incumplida, la parte cumplida puede solicitar, entre otras alternativas:

• El cumplimiento de la obligación.
• La resolución del contrato.
• La indemnización de perjuicios.
• La aplicación de la cláusula penal.
• La devolución de sumas entregadas, según corresponda.

Por esta razón, resulta conveniente incluir una cláusula penal que establezca previamente la consecuencia económica del incumplimiento.

La cláusula penal debe redactarse con claridad, indicando quién debe pagarla, en qué eventos se causa y si su pago es compatible o no con otras pretensiones.

Conclusión

La promesa de compraventa de inmueble Colombia de inmueble es un instrumento jurídico de gran importancia en las operaciones inmobiliarias. Aunque su finalidad es preparar la celebración de la compraventa definitiva, puede generar obligaciones exigibles para las partes cuando cumple los requisitos establecidos por la ley.

Una promesa adecuadamente elaborada debe identificar con precisión el inmueble, establecer claramente el precio, regular la forma de pago, determinar la fecha o condición para la firma de la escritura pública y prever las consecuencias del incumplimiento.

La principal recomendación es no firmar una promesa de compraventa basada en formatos generales sin verificar las condiciones específicas del inmueble y del negocio. Cada operación puede involucrar circunstancias particulares relacionadas con créditos, embargos, sucesiones, propiedad horizontal, restricciones urbanísticas o condiciones especiales de entrega.

Una adecuada revisión jurídica previa permite reducir riesgos y brindar mayor seguridad tanto al comprador como al vendedor.

Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

El administrador es una de las figuras más importantes dentro de la propiedad horizontal. En virtud de sus funciones, tiene a su cargo la representación legal de la persona jurídica, la administración de los bienes comunes y la ejecución de las decisiones adoptadas por la Asamblea General y, cuando corresponda, por el Consejo de Administración.

Precisamente por la relevancia de sus funciones, la Ley 675 de 2001 contempla la posibilidad de que el administrador sea removido de su cargo. Sin embargo, esta decisión debe ser adoptada por el órgano competente y conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables.

¿Quién puede remover al administrador?

Como regla general, corresponde a la Asamblea General de Propietarios nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, cuando fuere el caso, para períodos determinados y fijar su remuneración.

No obstante, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 establece una excepción: cuando exista Consejo de Administración, este órgano será el encargado de elegir al administrador, de acuerdo con el período establecido en el reglamento de propiedad horizontal. En consecuencia, también le corresponde removerlo, salvo que el reglamento establezca una regulación especial compatible con la ley.

¿Es necesario demostrar una justa causa?

La Ley 675 de 2001 utiliza la expresión “nombrar y remover libremente” al referirse a la facultad de la Asamblea General. En consecuencia, la remoción no depende necesariamente de la existencia de una justa causa previamente definida en la ley.

Sin embargo, esto no significa que la decisión pueda adoptarse de manera arbitraria o desconociendo las reglas del reglamento de propiedad horizontal, las competencias del órgano correspondiente o las normas aplicables al contrato celebrado con el administrador.

En particular, si existe un contrato de prestación de servicios, contrato laboral u otra relación jurídica específica, la terminación de dicha relación puede generar consecuencias contractuales, laborales o económicas que deben analizarse de manera independiente.

¿Qué sucede después de la remoción?

La remoción del administrador de propiedad horizontal no significa que la copropiedad pueda quedar indefinidamente sin representante legal.

Por ello, es recomendable que, al momento de adoptar la decisión, se defina el mecanismo para la designación del nuevo administrador o, cuando resulte necesario, de un administrador encargado durante el período de transición.

El administrador saliente debe realizar una entrega ordenada de la información, documentos, contratos, claves, recursos, inventarios y demás elementos relacionados con la administración de la copropiedad.

Esta entrega debe documentarse mediante un acta o documento que permita establecer el estado de la administración al momento del cambio y evitar controversias posteriores.

La remoción tampoco elimina las obligaciones pendientes del administrador saliente. De acuerdo con las circunstancias, puede ser necesario que entregue información contable, financiera, contractual y administrativa necesaria para garantizar la continuidad de la gestión.

Conclusión

La remoción del administrador es una facultad reconocida por el régimen de propiedad horizontal, pero su ejercicio debe realizarse por el órgano competente y conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables.

En términos generales, cuando no existe Consejo de Administración, la competencia corresponde a la Asamblea General de Propietarios. Cuando existe dicho órgano y la ley o el reglamento le atribuyen la elección del administrador, será necesario verificar sus competencias para determinar quién puede adoptar la decisión.

La recomendación fundamental es revisar previamente el reglamento de propiedad horizontal y el tipo de relación contractual según sea el caso, verificar el órgano competente, cumplir las reglas de convocatoria y votación, documentar adecuadamente la decisión y garantizar una entrega ordenada de la administración.

Una remoción correctamente tramitada permite proteger los intereses de la copropiedad, garantizar la continuidad de la representación legal y reducir el riesgo de controversias posteriores.

Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

La instalación de cámaras de seguridad en edificios, conjuntos residenciales y centros comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal se ha convertido en una herramienta habitual para prevenir hechos delictivos, proteger los bienes comunes y particulares, controlar el acceso a las instalaciones y contribuir a la convivencia y seguridad de residentes, visitantes, trabajadores y proveedores.

Sin embargo, la instalación y operación de un sistema de videovigilancia no constituye únicamente una decisión de carácter técnico o de seguridad. La captación, grabación, almacenamiento, consulta y reproducción de imágenes puede implicar el tratamiento de datos personales, razón por la cual las propiedades horizontales deben observar las disposiciones contenidas en la Ley 1581 de 2012 y sus normas reglamentarias.

1. ¿Las imágenes captadas por las cámaras son datos personales?

Cuando una persona puede ser identificada o identificable a través de una imagen, esta información puede constituir un dato personal. Por ello, la captación, grabación, transmisión, almacenamiento, conservación, consulta o reproducción de imágenes mediante cámaras de videovigilancia constituye una forma de tratamiento de datos personales.

La Superintendencia de Industria y Comercio ha señalado que los sistemas de videovigilancia son medios que pueden resultar intrusivos frente a la privacidad de las personas, por lo que su utilización debe responder a una finalidad específica, legítima, necesaria y pertinente.

En consecuencia, el hecho de que las cámaras se instalen en zonas comunes de una copropiedad no significa que las imágenes captadas puedan ser utilizadas libremente.

2. ¿Quién es el responsable del tratamiento de las imágenes?

En principio, la propiedad horizontal, como persona jurídica constituida por los propietarios de los bienes privados, es la responsable del tratamiento de los datos personales que recolecta y administra en desarrollo de sus actividades.

La Ley 675 de 2001 establece que el objeto de la persona jurídica originada en la propiedad horizontal consiste en administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. Dentro de este marco puede incluirse la adopción de medidas razonables orientadas a la seguridad de las personas y los bienes de la copropiedad.

Por su parte, el administrador, en ejercicio de sus funciones, debe implementar y coordinar las medidas necesarias para la adecuada administración y seguridad de la copropiedad, de acuerdo con las decisiones de los órganos de administración y las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal.

Cuando la copropiedad contrata una empresa de vigilancia o un proveedor tecnológico que tiene acceso a las imágenes, dicho tercero puede actuar como encargado del tratamiento, sin que ello implique que la propiedad horizontal deje de ser responsable frente al cumplimiento de las obligaciones de protección de datos personales.

3. ¿Puede cualquier propietario solicitar y obtener las grabaciones?

Uno de los errores más frecuentes consiste en considerar que, por tratarse de cámaras instaladas en bienes comunes y financiadas con recursos de la copropiedad, cualquier propietario puede acceder libremente a las grabaciones.

Las imágenes pueden contener información personal de múltiples personas. Por esta razón, la entrega de una grabación debe analizarse teniendo en cuenta los derechos de las personas que aparecen en ella, la finalidad para la cual se solicita y las normas de protección de datos personales.

Cuando una grabación es requerida para una investigación penal, administrativa o judicial, la propiedad horizontal puede entregarla a la autoridad competente conforme a los procedimientos aplicables.

En determinados casos, el titular que aparece en una grabación puede ejercer sus derechos de acceso, pero la entrega de la información debe realizarse de manera que no se vulneren los derechos de terceros que también aparezcan en las imágenes. La jurisprudencia y los pronunciamientos de la SIC han resaltado que las grabaciones de videovigilancia se encuentran protegidas por el régimen de protección de datos personales.

4. ¿Puede la administración publicar videos en grupos de WhatsApp o redes sociales?

En principio, la publicación indiscriminada de imágenes o videos puede generar riesgos jurídicos.

Es común que, ante un hurto, un daño o un incidente de convivencia, algún residente solicite que se publique el video en grupos de WhatsApp, redes sociales o canales internos con el propósito de identificar a la persona que aparece en las imágenes.

Sin embargo, la administración debe actuar con cautela. La divulgación de imágenes puede afectar la privacidad, el buen nombre y los derechos de protección de datos personales de las personas involucradas.

Si existe un posible delito, la alternativa adecuada es conservar la evidencia y ponerla a disposición de la autoridad competente, en lugar de realizar una exposición pública de la persona que aparece en el video.

La finalidad de seguridad no autoriza automáticamente la difusión generalizada de las grabaciones.

Conclusión

Las cámaras de seguridad en propiedad horizontal constituyen una herramienta legítima y útil para la protección de las personas y los bienes en la propiedad horizontal. Sin embargo, su utilización debe realizarse dentro de un marco de legalidad y respeto por la privacidad y la protección de datos personales.

La propiedad horizontal no debe limitarse a instalar cámaras y contratar una empresa de vigilancia. También debe establecer reglas claras sobre la finalidad del sistema, la información a los titulares, el acceso a las grabaciones, la conservación de los videos, la entrega a terceros y la seguridad de la información.

En definitiva, la seguridad y la privacidad no son derechos incompatibles. Una adecuada gestión del sistema de videovigilancia permite proteger los bienes y las personas sin convertir las zonas comunes en espacios de vigilancia ilimitada ni las grabaciones en información de libre circulación.

La correcta implementación de estos sistemas exige un equilibrio entre la seguridad de la copropiedad, el derecho a la intimidad y las obligaciones derivadas del régimen de protección de datos personales.

Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

La convivencia en los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal puede verse afectada por conflictos entre propietarios, residentes, arrendatarios, visitantes y órganos de administración. Para atender este tipo de situaciones, la Ley 675 de 2001 contempla el Comité de Convivencia como un mecanismo orientado a facilitar la solución pacífica de las controversias que surjan dentro de la copropiedad.

Sin embargo, es importante precisar que este órgano no es una autoridad sancionatoria ni judicial. Su función principal es promover el diálogo, la concertación y la solución directa de los conflictos relacionados con la convivencia.

¿Qué es el Comité de Convivencia?

El Comité de Convivencia es un órgano de apoyo para la solución de conflictos que puedan presentarse entre propietarios, tenedores, residentes u ocupantes de la copropiedad, o entre estos y los órganos de administración, cuando la controversia tenga relación con la convivencia o con la aplicación e interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.

De conformidad con el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, este comité está integrado por un número impar de tres o más personas, elegidas por la Asamblea General de Propietarios, por un periodo de un año, sin perjuicio de que el reglamento de propiedad horizontal establezca reglas específicas sobre su funcionamiento.

¿Cuáles son sus principales funciones?

Aunque la Ley 675 de 2001 no establece un listado detallado de funciones del comité de convivencia en propiedad horizontal específicas, la naturaleza del Comité de Convivencia permite identificar las siguientes actividades principales:

1. Propiciar espacios de diálogo entre las personas involucradas en una controversia, con el propósito de buscar soluciones concertadas y evitar que los conflictos escalen o afecten la convivencia general.

2. Garantizar un espacio de diálogo en el que las personas involucradas puedan exponer su posición, explicar los hechos y manifestar sus pretensiones.

3. Promover acuerdos voluntarios y formular recomendaciones encaminadas a superar el conflicto.

4. Cuando las partes logren una solución, esta puede documentarse mediante un acta o constancia en la que se indiquen los compromisos asumidos, las obligaciones acordadas y, de ser necesario, las condiciones para su cumplimiento.

5. El Comité no debe actuar únicamente cuando ya existe una controversia. También puede desarrollar actividades de prevención, sensibilización y promoción de la convivencia, siempre dentro de las competencias que le correspondan y de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

El Comité de Convivencia no puede imponer multas, sanciones ni medidas coercitivas a propietarios, residentes, arrendatarios o visitantes.

El Ministerio de Vivienda ha reiterado que este órgano es un mecanismo de solución de conflictos y que no tiene competencia sancionatoria.

Cuando se presente un incumplimiento que pueda dar lugar a una sanción, la administración deberá aplicar el procedimiento previsto en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal, garantizando el debido proceso.

La participación en los mecanismos de convivencia debe orientarse a la concertación y al diálogo. Cuando no sea posible alcanzar una solución, las partes pueden acudir a otros mecanismos alternativos de solución de conflictos o a las autoridades competentes, según la naturaleza del asunto.

El Comité debe actuar dentro del ámbito de sus competencias. No le corresponde resolver cualquier desacuerdo que se presente en la copropiedad ni intervenir en asuntos estrictamente privados que no tengan relación con la convivencia o con la aplicación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.

En conclusión, el Comité de Convivencia es, principalmente, un espacio de diálogo, mediación y concertación, y no un órgano de sanción o de juzgamiento. Su finalidad es contribuir a la solución pacífica de los conflictos y a la construcción de relaciones armónicas dentro de la copropiedad.

Una adecuada delimitación de sus funciones permite fortalecer la convivencia, evitar actuaciones irregulares y garantizar que los conflictos sean atendidos por el órgano o autoridad competente, conforme a la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal y las demás normas aplicables.

En muchas copropiedades la escena es la misma: el residente pide un domicilio y, al llegar, la portería informa que debe recogerlo abajo. ¿Pueden prohibir que el domiciliario suba a su apartamento? Lo que parece una simple regla de seguridad abre una discusión mucho más relevante: ¿hasta dónde puede llegar la administración sin afectar los derechos del residente?

Este no es un tema menor. Una decisión mal planteada puede pasar de ser una medida interna a convertirse en un conflicto jurídico.

Seguridad sí, pero con límites legales

La Ley 675 de 2001 permite a las copropiedades establecer reglas para garantizar la seguridad y la convivencia. Esto incluye, por supuesto, el control de acceso de visitantes y domiciliarios.

Sin embargo, esa facultad no es absoluta. Toda medida debe ser razonable, proporcional y, sobre todo, respetar los derechos del residente. En otras palabras, la administración puede organizar el ingreso, pero no puede restringirse de forma arbitraria.

El punto clave: regular no es lo mismo que prohibir

Regular el acceso es válido. Implica establecer controles, pedir identificación, llevar registros o definir protocolos de ingreso. Todo esto es legítimo y necesario para la seguridad del conjunto. Prohibir el ingreso, en cambio, es otra cosa. Obligar al residente a bajar siempre por su pedido o impedir que el domiciliario suba al apartamento puede convertirse en una limitación injustificada al uso del bien privado.

El residente no pierde su derecho sobre el inmueble por vivir en propiedad horizontal. Sigue teniendo la facultad de decidir cómo recibe a terceros en su espacio.

Cuando una regla genera más problemas que soluciones

Las restricciones excesivas no solo generan incomodidad, también pueden traer consecuencias:

Conflictos constantes entre residentes y administración.
Cuestionamientos a las decisiones internas.
Impugnaciones o acciones legales.

Y algo que suele pasarse por alto: deterioran la convivencia y la confianza en la administración.

La solución no es prohibir, es regular bien

Las copropiedades que gestionan correctamente este tema no cierran la puerta, la controlan.

Implementan protocolos claros, permiten la autorización del residente, utilizan herramientas tecnológicas y establecen medidas de seguridad que no interfieran innecesariamente con la vida cotidiana. La diferencia está en el enfoque: no se trata de restringir por prevenir, sino de gestionar el riesgo sin afectar derechos.

Una decisión que debe tomarse con criterio jurídico

Prohibir que los domiciliarios suban al apartamento puede parecer una medida práctica, pero desde el punto de vista legal puede ser cuestionable si no está bien sustentada.

El verdadero reto para las administraciones es encontrar el equilibrio entre proteger el conjunto y respetar la autonomía del residente. Ese equilibrio no solo evita problemas legales, también fortalece la convivencia. Si tu copropiedad enfrenta conflictos por este tipo de decisiones, contar con un abogado especialista en propiedad horizontal puede marcar la diferencia entre una medida bien sustentada y una que termine en impugnación.