Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.
La Ley 675 de 2001 constituye el principal marco normativo de la propiedad horizontal en Colombia. Sin embargo, después de más de dos décadas de vigencia, las nuevas dinámicas inmobiliarias, las dificultades de convivencia y las exigencias de transparencia en la administración de los recursos comunes han impulsado diferentes iniciativas legislativas para actualizar este régimen.
A octubre de 2026, el Congreso estudia propuestas que buscan fortalecer los derechos de los copropietarios, mejorar la rendición de cuentas y establecer reglas más claras para la administración de edificios y conjuntos residenciales y comerciales. Es importante precisar que se trata de proyectos en trámite, por lo que sus disposiciones no deben entenderse como obligaciones vigentes mientras no culminen el procedimiento legislativo correspondiente.
¿Qué cambios propone la reforma a la Ley 675 de 2001?
Uno de los principales ejes de la actual reforma que cursa en el Congreso es fortalecer el acceso de los propietarios a la información relacionada con la gestión administrativa y financiera de la copropiedad, para lo cual, propone facilitar la consulta de actas, contratos, estados financieros, libros y soportes contables, respetando las normas sobre protección de datos personales y las reservas legales.
La reforma también pone sobre la mesa la necesidad de fortalecer los mecanismos de responsabilidad y control frente a posibles irregularidades en la gestión de los recursos comunes, centrándose en los deberes de los administradores, la supervisión de su gestión y el manejo de eventuales conflictos de interés. El objetivo sería promover una administración más transparente y brindar herramientas efectivas a los copropietarios ante situaciones que puedan comprometer el patrimonio colectivo.
¿Qué cambios se plantean para las sanciones en propiedad horizontal?
Otro aspecto de especial interés es la necesidad de garantizar el debido proceso en las actuaciones sancionatorias de las propiedades horizontales.
Las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pueden imponerse de manera arbitraria. Por ello, resulta fundamental que los reglamentos de propiedad horizontal y los manuales de convivencia contemplen reglas claras, que se informe al presunto infractor sobre los hechos que se le atribuyen y que se le permita ejercer su defensa.
¿Qué se propone sobre las asambleas virtuales y mixtas?
En el Congreso también se tramita una iniciativa orientada a garantizar la celebración de asambleas presenciales, virtuales o mixtas, con participación, deliberación y votación mediante herramientas tecnológicas. Una eventual modificación en este sentido podría facilitar la asistencia de los propietarios, especialmente en copropiedades con numerosos inmuebles o con titulares que no residen permanentemente en ellos. Sin embargo, será necesario atender las condiciones legales que finalmente se establezcan para garantizar la identidad de los participantes, la validez de las decisiones y la integridad de las votaciones.
¿Cómo pueden prepararse las propiedades horizontales ante una posible reforma?
Como bien se indicó en un principio, pese a que se tratan de reformas que actualmente cursan su trámite en el Congreso, las copropiedades pueden anticiparse mediante acciones preventivas:
- Revisar el reglamento de propiedad horizontal y verificar su coherencia con la legislación vigente.
- Fortalecer la gestión documental, conservando contratos, actas, estados financieros y soportes de las decisiones administrativas.
- Documentar los procedimientos sancionatorios, garantizando el derecho de defensa y el debido proceso.
- Mejorar los mecanismos de rendición de cuentas, procurando que la información financiera sea clara, verificable y oportuna.
- Evaluar los procedimientos para celebrar asambleas, especialmente cuando se utilicen medios virtuales o mixtos, de acuerdo con las reglas actualmente aplicables.