La convivencia en edificios y conjuntos residenciales es una de las principales fuentes de conflicto en la propiedad horizontal. Situaciones como el ruido excesivo, las molestias reiteradas entre vecinos o el uso indebido de zonas comunes suelen generar tensiones que, si no se gestionan adecuadamente, terminan escalando a procedimientos sancionatorios dentro de la copropiedad como las multas por convivencia.

El verdadero problema no radica en la imposición de sanciones, sino en la forma en que estas se tramitan. Cuando las multas se imponen de manera informal, sin pruebas suficientes, sin garantizar el derecho de defensa del residente o sin observar las reglas previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal, se pone en riesgo la validez de la decisión y se generan conflictos jurídicos entre la administración y los propietarios.

Por esta razón, resulta fundamental que administradores, comités de convivencia, consejos de administración y residentes comprendan cómo debe aplicarse correctamente el debido proceso en materia de convivencia. Al ser uno de los motivos de consultas para nuestros abogados de Propiedad Horizontal, hemos creado este contenido que servirá como guía para saber cómo actuar frente a esta situación.

¿Qué son las infracciones de convivencia?

Son aquellas conductas que afectan la tranquilidad, la seguridad o el uso adecuado de los bienes comunes dentro de una copropiedad. Entre las más frecuentes se encuentran:

• Ruido en horarios de descanso.
• Fiestas reiteradas.
• Manejo inadecuado de mascotas.
• Parqueo indebido.
• Uso inapropiado de zonas comunes.

Además de las enlistadas, se suman todas las situaciones relacionadas a comportamientos que perturban de manera constante a otros residentes y que se encuentran establecidas en el manual de convivencia y/o reglamento de propiedad horizontal correspondiente.

En la práctica, este tipo de situaciones suele escalar hasta el comité de convivencia, instancia en la que debe garantizarse al presunto infractor la posibilidad de conocer la queja formulada y ejercer su derecho a la defensa y a la contradicción.

Cuando estos conflictos se gestionan de manera informal o se imponen sanciones sin permitir al residente exponer su versión de los hechos y controvertir las pruebas, es cuando se presentan los mayores problemas. Este tipo de actuaciones pone en riesgo la validez de la sanción y abre la puerta a reclamaciones contra la copropiedad.

El debido proceso en la propiedad horizontal

En la propiedad horizontal, toda actuación sancionatoria debe respetar el debido proceso, incluso cuando la decisión es adoptada por la administración o por el consejo de administración. Esto exige garantizar al residente, como mínimo, la notificación oportuna de la queja, la posibilidad de ejercer su derecho de defensa y la adopción de una decisión debidamente motivada.

La Ley 675 de 2001, junto con el reglamento de propiedad horizontal y las normas internas de convivencia, establece que las sanciones solo pueden imponerse cuando se encuentran previamente previstas, son razonables y proporcionales, y se adoptan mediante un procedimiento claro y respetuoso de los derechos del presunto infractor. El desconocimiento de estas reglas pone en riesgo la validez de la sanción.

Procedimiento correcto para imponer multas o sanciones

En primer lugar, todo procedimiento sancionatorio debe iniciar con la recepción de una queja clara, preferiblemente por escrito, en la que se identifique la conducta presuntamente infractora, la fecha, el lugar y las personas involucradas. La administración no debe sancionar con base en rumores o comentarios informales.

Posteriormente, a partir de la queja, es necesario recopilar pruebas válidas y objetivas que respalden la ocurrencia de la conducta, como testimonios de vecinos, actas del personal de vigilancia, registros escritos, fotografías, videos o, cuando sea posible, mediciones de ruido. Estas pruebas deben demostrar que la conducta ocurrió y que efectivamente vulnera el reglamento o las normas de convivencia.

Una vez recopiladas las pruebas, el presunto infractor debe ser informado de manera formal sobre la queja presentada y las pruebas existentes. En esta comunicación debe indicarse claramente cuál es la conducta reprochada y qué norma se considera infringida.

A continuación, debe garantizarse el derecho de defensa y contradicción, permitiendo al residente dar su versión de los hechos, aportar pruebas y controvertir las existentes. Este paso es esencial y no puede omitirse, incluso cuando la conducta parezca evidente.

Finalmente, la decisión debe ser motivada, proporcional y sustentada en las pruebas recaudadas. Además, debe notificarse formalmente al residente, señalando la sanción impuesta, su fundamento y los mecanismos disponibles para impugnarla.

¿Quién puede imponer sanciones y cuáles son sus límites?

Las sanciones por infracciones de convivencia solo pueden ser impuestas por los órganos expresamente facultados en el reglamento de propiedad horizontal, generalmente el administrador o el consejo de administración. Cualquier actuación sancionatoria que provenga de una instancia distinta o que exceda las funciones asignadas carece de validez.

Estas autoridades deben ceñirse estrictamente a las competencias otorgadas y a las sanciones previamente establecidas en el reglamento interno. No es posible imponer multas arbitrarias, crear sanciones no previstas o aplicar medidas desproporcionadas frente a la conducta.

Errores comunes y sus consecuencias

Entre los errores más frecuentes en la imposición de sanciones por convivencia se encuentran:

• Imposición de multas sin pruebas suficientes.
• Omisión del derecho de defensa.
• Sanción de conductas no reguladas.
• Adopción de decisiones por órganos sin competencia.

Estas fallas pueden dar lugar a la nulidad de la sanción y derivar en impugnación de la sanción, acciones de tutela, etc, que terminan afectando a toda la copropiedad.

Imponer multas por ruido o convivencia no debe entenderse como un ejercicio arbitrario de autoridad, sino como una actuación reglada que exige respeto por el debido proceso.

Aplicar correctamente el procedimiento sancionatorio no solo garantiza los derechos de los residentes, sino que protege a la copropiedad frente a impugnaciones y conflictos legales innecesarios.

En aquellos casos en los que existan dudas sobre la competencia, la prueba o la proporcionalidad de la sanción, contar con la asesoría de un abogado especializado en propiedad horizontal resulta fundamental para asegurar una actuación conforme a la ley.

El alquiler turístico o de corta estancia, popularizado por plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, se ha consolidado como una alternativa atractiva para muchos propietarios e inversionistas inmobiliarios. No obstante, su crecimiento ha generado tensiones dentro de edificios y conjuntos residenciales, donde con frecuencia surgen dudas sobre si este tipo de alquiler puede prohibirse o restringirse legalmente. Entonces, ¿Es legal prohibir el alquiler por Airbnb en propiedad horizontal?

En Colombia, la respuesta no es absoluta y depende de varios factores que deben analizarse cuidadosamente. En este artículo explicamos, de forma sencilla, cuándo es posible prohibir Airbnb en un edificio, quién puede hacerlo, a quién aplica la prohibición y cuáles son las consecuencias legales de incumplir las normas de la copropiedad, bajo el marco normativo colombiano que rige el Derecho en propiedad horizontal.

¿Qué es el alquiler turístico o de corta estancia y por qué genera conflictos?

El alquiler turístico o de corta estancia se caracteriza por el arrendamiento de un inmueble por periodos breves, generalmente de días o semanas, a personas que no residen de forma permanente en el edificio. Aunque puede representar una fuente significativa de ingresos para el propietario, en la práctica suele generar conflictos relacionados con:

• Alta rotación de personas ajenas a la copropiedad.
• Dificultades en el control de accesos.
• Afectaciones a la seguridad.
• Incremento del ruido.
• Uso más intensivo de las zonas comunes.

Estas situaciones explican por qué muchas copropiedades buscan limitar o incluso prohibir este tipo de actividad dentro de sus instalaciones.

Obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT)

En Colombia, los inmuebles destinados a vivienda turística o alojamiento de corta estancia deben cumplir con la normativa del sector turismo. Esto implica que el propietario debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y debe actualizar el registro anualmente. Operar un inmueble por plataformas como Airbnb sin estar inscrito en el RNT puede dar lugar a sanciones, independientemente de lo que diga el reglamento del edificio. Aun cuando la copropiedad permita el alquiler de corta estancia, la actividad no es legal si no se cumple con esta obligación.

¿Es legal prohibir Airbnb en un edificio?

Frente a la pregunta de si es legal prohibir Airbnb en un edificio, la respuesta corta es que depende del caso concreto. La legalidad de una prohibición no es automática y debe evaluarse a la luz de tres elementos clave: el contenido del reglamento de propiedad horizontal, las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios y los límites al derecho de propiedad privada.

El reglamento de propiedad horizontal cumple un papel central, pues funciona como la “constitución” del edificio. En este documento se define el destino de los inmuebles, ya sea residencial, comercial o mixto, así como las reglas básicas de convivencia.

Cuando el reglamento prohíbe de manera expresa el uso de los apartamentos para alojamiento turístico o actividades similares a las hoteleras, la prohibición es, en principio, válida y exigible.

Incluso si no menciona explícitamente plataformas como Airbnb, el hecho de que establezca un uso estrictamente residencial puede servir de base para argumentar que el alquiler turístico desnaturaliza dicho destino.

En cambio, cuando el reglamento no estipula nada sobre este tipo de alquiler, la sola incomodidad de algunos vecinos no resulta suficiente para imponer una prohibición. En estos casos, cualquier restricción relevante suele requerir una modificación formal del reglamento, la cual exige mayorías calificadas y el cumplimiento de los procedimientos legales.

Por su parte, la asamblea de copropietarios tiene facultades para tomar decisiones relacionadas con la administración y la convivencia del edificio, pero estas no son ilimitadas. La asamblea puede regular aspectos operativos del alquiler de corta estancia, como el registro de huéspedes, las medidas de seguridad, los horarios o el uso de las zonas comunes.

Sin embargo, no siempre puede prohibir de manera total el alquiler por Airbnb si el reglamento no lo contempla o si dicha prohibición afecta de forma desproporcionada el derecho de propiedad de algunos copropietarios. En todo caso, las decisiones de la asamblea deben ser razonables, proporcionales y ajustadas a la ley.

¿Cuándo sí es legal restringir o prohibir el alquiler turístico?

En términos generales, las restricciones o prohibiciones al alquiler turístico tienen mayor solidez jurídica cuando están previstas de forma expresa en el reglamento de propiedad horizontal, cuando el edificio tiene un uso estrictamente residencial, cuando existen afectaciones demostrables a la seguridad o a la convivencia o cuando se incumplen normas de uso del suelo.

Por el contrario, la legalidad de la prohibición resulta discutible cuando se impone sin modificar el reglamento, sin contar con las mayorías requeridas o de manera desproporcionada.

La legalidad de prohibir el alquiler por Airbnb en un edificio depende del reglamento de propiedad horizontal, de la forma en que la asamblea adopte sus decisiones, entre otros factores.

No existen reglas automáticas aplicables a todos los casos. Por ello, antes de permitir, restringir o sancionar este tipo de alquiler, es fundamental analizar la situación concreta y contar con asesoría jurídica especializada que garantice decisiones válidas y evite conflictos legales. ¡Contáctanos!

En Colombia, muchas sociedades por acciones simplificadas (SAS) se constituyen rápidamente y comienzan a operar sin detenerse a construir un pacto de accionistas. Al principio, puede parecer innecesario: todos se conocen, el proyecto apenas inicia y hay entusiasmo.

Sin embargo, cuando la empresa empieza a crecer, entran inversionistas o surge un conflicto, la ausencia de un pacto puede convertirse en uno de los mayores riesgos para la estabilidad de la compañía. Al ser esta una de las consultas legales frecuentes sobre el Derecho Corporativo, dedicamos este contenido a explicar qué es el pacto de accionistas y las 5 principales consecuencias de no tenerlo en la creación de una sociedad tipo SAS.

¿Qué es el pacto de accionistas?

Un pacto de accionistas es, en esencia, el acuerdo que regula la convivencia entre los socios: cómo toman decisiones, cómo se pueden comprar o vender acciones, qué pasa si uno se quiere ir, cómo se resuelven conflictos o qué reglas aplican para proteger la empresa de decisiones impulsivas.

Cuando este documento no existe, la sociedad queda sujeta únicamente a los estatutos y a las normas legales, que no siempre ofrecen soluciones prácticas para situaciones complejas.

5 Consecuencias de no tener un pacto de accionistas

Las consecuencias de no tener un pacto de accionistas son concretas y peligrosas:

1. Decisiones paralizadas

Sin reglas específicas, puede ocurrir que un socio incluso minoritario bloquee decisiones relevantes si los estatutos exigen mayorías altas o no regulan bien ciertas votaciones. Esto puede afectar a inversiones, endeudamiento o cambios estratégicos.

2. Entradas y salidas incontroladas de socios

Si los estatutos no incluyen restricciones a la negociación de acciones, un socio puede venderlas libremente a terceros. Esto puede permitir que un desconocido, o incluso un competidor, entre a la sociedad sin que los demás puedan ejercer mecanismos de control como la preferencia.

3. Conflictos que escalan a guerras legales

Muchos desacuerdos entre socios surgen porque nunca se definieron reglas claras sobre temas como utilidades, funciones, tiempos de educación, remuneración o visión del negocio. Sin un marco de referencia, los conflictos suelen alargarse y, con facilidad, terminan en procesos ante jueces o la Superintendencia de Sociedades.

4. Freno para la inversión

Los inversionistas serios suelen exigir un pacto de accionistas que les garantice orden, transparencia y mecanismos de protección. Negociar sin este documento es más complejo y puede retrasar o impedir la llegada de capital.

5. Falta de mecanismos ágiles para resolver disputas

Un pacto permite establecer métodos de solución de conflictos como la composición amigable o el arbitraje, que son más rápidos y privados que un litigio. Si no existen, cualquier desacuerdo puede convertirse en un proceso largo y costoso.

Una SAS puede existir legalmente sin pacto de accionistas, pero operar sin él es un riesgo innecesario. No es un formalismo: es una herramienta para proteger la relación entre los socios y garantizar que la empresa pueda crecer sin tensiones evitables.

Construirlo a tiempo, cuando hay buen entendimiento y visión común, es más fácil y económico que intentar resolver crisis una vez estallan.

¿Tu SAS tiene su pacto de accionistas? Si no es así, es el momento perfecto para
conversarlo con tus socios y asesorarte legalmente para construirlo.

La Unidad de Gestión Pensional y Parafiscales (UGPP) está revisando con mayor frecuencia los contratos de prestación de servicios para detectar si, en realidad, detrás de ellos existe una relación laboral disfrazada.

Para las empresas, las consecuencias son graves: retroactivos, intereses, sanciones, etc. La línea que separa la prestación de servicios de una relación laboral es delgada, y la UGPP la analiza con lupa, priorizando la realidad sobre las formalidades. Este riesgo se convierte en una de las consultas frecuentes de las empresas sobre el Derecho Laboral.

En los siguientes apartados se presentan las claves más importantes para proteger a la
compañía frente a posibles decisiones de la UGPP, y así evitar que la UGPP declare una relación laboral cuando lo que realmente existe es un contrato por prestación de servicios.

Identificar los elementos de la relación laboral que la UGPP analiza

El análisis de la entidad parte de los elementos del artículo 23 del Código Sustantivo del Trabajo: prestación personal, remuneración y subordinación. Este último es el eje del debate.

La UGPP no se limita a lo que diga el contrato, sino a lo que sucede realmente en la ejecución. Busca evidencias de control, dependencia o instrucciones que indiquen que el contratista opera como un trabajador más dentro de la estructura de la empresa.

Indicadores de Riesgo que activan la alarma de la UGPP:

• Imposición de horarios fijos, turnos o controles de asistencia.
• Participación obligatoria en reuniones operativas donde recibe instrucciones directas.
• Integración del contratista en canales internos, equipos o dinámicas corporativas, como si fuera
• personal de planta.
• Pagos mensuales periódicos y uniformes, que se asemejan a un salario y no a honorarios por resultado.
• Órdenes permanentes sobre la forma, tiempo y modo de ejecutar el servicio.
• Sumistrar todas las herramientas, equipos y recursos esenciales de trabajo.
• Evaluaciones de desempeño, cumplimiento de metas o controles internos.

La sumatoria de estos elementos puede llevar a la UGPP a concluir que existen los elementos establecidos en el artículo 23 del Código Sustantivo de Trabajo para que exista una relación laboral.

Un contrato no basta: la ejecución debe demostrar independencia

Incluso el contrato de prestación de servicios mejor redactado pierde eficacia si, en la
práctica, la relación opera bajo parámetros de subordinación. La gestión cotidiana debe
enfocarse en el cumplimiento de los entregables y resultados pactados, evitando impartir
instrucciones operativas, horarios fijos o controles propios de una relación laboral.

Es recomendable, además, que el contratista utilice sus propios medios, herramientas y
canales de comunicación, de manera que no se genere la apariencia de integración al
equipo interno ni de dependencia funcional.

La organización debe conservar evidencia suficiente sobre la ejecución del contrato:
informes, actas de entrega, soportes del objeto contratado y cualquier documento que
permita demostrar autonomía técnica y libertad en la forma de prestación del servicio.

Asimismo, resulta prudente revisar periódicamente los contratos y su desarrollo real, ya
que vínculos prolongados sin ajustes o con dinámicas rutinarias pueden proyectar
estabilidad y permanencia propias de un empleo.

En definitiva, para evitar que la UGPP determine la existencia de una relación laboral
encubierta, es indispensable que exista una coherencia real entre lo que dice el contrato y
lo que sucede en la práctica.

No basta con un documento bien redactado: las dinámicas diarias deben reflejar verdadera independencia y ausencia de subordinación.

Si su organización requiere acompañamiento jurídico para revisar contratos, ajustar
políticas internas o prepararse frente a eventuales requerimientos de la UGPP, podemos
asesorarlos. Contáctenos y con gusto los apoyaremos en todo el proceso.

Vivir en un conjunto residencial implica no solo derechos, sino también deberes. Uno de los más importantes es el pago oportuno de las cuotas de administración, ya que de estos recursos depende el mantenimiento, la seguridad y el funcionamiento de las zonas comunes. Pero cuando un residente deja de pagar, surge una pregunta muy frecuente: ¿puede el conjunto restringir el uso de las zonas comunes como castigo?

La respuesta es SÍ, pero con matices importantes. La ley permite aplicar sanciones, pero estas deben ser proporcionales, estar previamente establecidas y, sobre todo, no pueden vulnerar derechos fundamentales. A continuación, desglosamos los tres tipos de sanciones que puede imponer un conjunto residencial, tal como lo establece el Derecho en Propiedad Horizontal.

Tipos de sanciones en propiedad horizontal

Las sanciones que pueden imponer la asamblea de propietarios o el consejo de administración se dividen en tres grandes grupos:

Sanciones sociales

Son aquellas que buscan generar una presión moral o social sobre la persona que se encuentra en mora con el pago de la administración, cuotas ordinarias o cuotas extraordinarias aprobadas por la asamblea.

La forma más común de esta sanción es la publicación del listado de morosos. Sin embargo, esta medida tiene límites importantes: Solo puede publicarse en espacios internos del conjunto, como carteleras ubicadas dentro de la copropiedad.

Esta medida no puede extenderse a redes sociales, grupos de WhatsApp abiertos o cualquier espacio público. Debe realizarse respetando escrupulosamente el derecho a la intimidad y al buen nombre. Es crucial evitar cualquier tono de señalamiento o humillación pública.

Sanciones monetarias

Son las conocidas multas económicas que se imponen cuando persiste el incumplimiento de una obligación dentro del conjunto.

Estas multas deben respetar los límites establecidos en el artículo 59 de la ley 675 de 2001: No pueden superar dos (2) veces el valor de la cuota de administración mensual. Pueden imponerse más de una vez, pero el total acumulado no podrá exceder diez (10) veces el valor de la cuota mensual.

Siempre deben estar previamente establecidas en el reglamento de propiedad horizontal y aplicarse respetando el debido proceso.

Sanciones restrictivas

Aquí encontramos la respuesta directa a nuestra pregunta inicial. Sí, es legal restringir el uso de zonas comunes no esenciales como consecuencia del impago.

¿Qué se puede restringir? El acceso a instalaciones cuyo uso no se considera vital, como: Piscina, gimnasio, salón comunal, zonas BBQ y parrillas, áreas de juego infantiles, parqueaderos de visitantes.

No obstante, existen servicios y espacios esenciales cuyo bloqueo constituye una vulneración de derechos fundamentales como la vivienda digna y la libre circulación. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

Por lo tanto, el conjunto NO puede:

• Cortar servicios públicos básicos (agua, luz, gas).
• Impedir u obstaculizar el acceso a la vivienda del residente.
• Bloquear tarjetas de acceso al edificio o conjunto.
• Restringir el uso del ascensor.
• Suspender el servicio de citófono.
• Ordenar al portero que no atienda al residente o impida el paso a sus visitantes.
• Negar el uso de casilleros.
• Restringir la circulación por áreas esenciales como portería, vías de acceso y corredores.

La aplicación de cualquier sanción, debe estar precedida por el estricto respeto al debido proceso, el cual garantiza el derecho del residente a ser notificado y a presentar sus descargos. Una vez cumplido este requisito, los conjuntos residenciales pueden actuar con firmeza utilizando las herramientas legales a su disposición.

También podría interesarte: ¿Cuál es el procedimiento para la imposición y aplicación de sanciones en la propiedad horizontal?

La clave, en resumen, es aplicar las sanciones de manera gradual, justa y siempre dentro del marco de la ley.

¿Tienes dudas específicas sobre un caso? Consultar con un abogado especializado siempre es la mejor opción.

En Colombia, muchas personas realizan actividades de construcción sin licencia, a veces por desconocimiento o porque la obra parece “pequeña”. Sin embargo, estas intervenciones pueden generar una acción urbanística de la Curaduría, que alerte a las autoridades sancionatorias.

La pregunta frecuente y crucial en el Derecho de urbanismo e inmobiliario es: ¿hasta cuándo puede la autoridad sancionar una obra hecha sin licencia? Aquí te lo explicamos para que protejas tu patrimonio.

¿Quién impone realmente la sanción urbanística?  

Es importante aclarar que, aunque muchas personas creen que la Curaduría Urbana es la entidad encargada de sancionar, esta no tiene facultad sancionatoria. Su función se limita a estudiar y expedir licencias urbanísticas. En caso de encontrar una obra irregular, la Curaduría simplemente remite la información a la autoridad competente.

Quien realmente impone sanciones es la Alcaldía, generalmente a través de la Secretaría de Planeación o las Inspecciones de Policía, dependiendo del municipio.

¿Qué es la prescripción y caducidad de la acción Urbanística?

En materia urbanística, la prescripción y la caducidad son dos conceptos clave que determinan hasta cuándo puede la autoridad iniciar y ejecutar sanciones por obras sin licencia o infracciones al ordenamiento territorial.

1. Caducidad (Límite para iniciar el proceso)  

• La caducidad limita el tiempo para iniciar el proceso sancionatorio.
• En urbanismo, este término es de tres (3) años y se aplica a infracciones relacionadas con parcelación, urbanización, intervención o construcción.
• Si la autoridad no abre la investigación dentro de esos tres años, pierde definitivamente la facultad para sancionar, incluso si la obra irregular existió.

2. Prescripción (Límite para sancionar y cobrar)  

• La prescripción se refiere al tiempo máximo que tiene la administración para imponer y hacer efectiva una sanción.
• Este plazo es de cinco (5) años en Colombia, contados desde la realización de la infracción. Dentro de este tiempo debe adelantarse el procedimiento administrativo y notificarse la resolución sancionatoria; de lo contrario, la sanción pierde eficacia.
• Una vez la multa queda en firme, la autoridad cuenta con otros cinco años para coaccionar su pago.

En resumen: La caducidad fija el plazo para empezar el proceso; la prescripción, el tiempo para imponer y ejecutar la sanción.

¿Qué implica la Acción Urbanística de la Curaduría?  

La acción urbanística de la curaduría (o, más correctamente, la facultad de la Alcaldía iniciada por remisión de la Curaduría) es el poder de la autoridad para investigar y sancionar las obras ejecutadas sin licencia o en contravía de las normas del POT y las normas urbanísticas que los desarrollan y complementan, incluyendo los planes parciales.

• Ejemplo Práctico: Si una persona construyó un segundo piso sin licencia en 2020 y la obra finalizó ese mismo año, la sanción económica prescribiría en 2025. Si la obra continuó por etapas, el término empezaría a contarse desde la última intervención que mantenga la infracción activa.
• Otras Infracciones: También se considera infracción urbanística la ubicación de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en lugares prohibidos por las normas de uso del suelo, así como la ocupación temporal o permanente del espacio público.

¿Qué puede interrumpir el término de caducidad?

El plazo de tres años para la caducidad no siempre corre de manera continua. La caducidad se interrumpe cuando la autoridad realiza cualquiera de estas acciones:

• Notifica al propietario sobre el inicio formal del proceso sancionatorio.
• Se realizan actuaciones administrativas dirigidas a investigar la infracción.
• El propietario presenta solicitudes, respuestas o trámites que implican reconocimiento de la obra irregular.

En cualquiera de estos casos, el término de caducidad vuelve a contarse desde el inicio.

¿Cómo es el proceso sancionador urbanístico?

El proceso sancionador urbanístico puede iniciarse por denuncia o de oficio y se tramita mediante proceso verbal abreviado, donde el presunto infractor puede aportar pruebas y usar recursos de reposición y apelación.

• Opción de adecuación: Es común que, antes de la decisión final, sea posible adecuar la construcción solicitando o modificando la licencia. La Ley 1801 permite pedir hasta 60 días de plazo para esto.
• Consecuencias críticas: Cuando la obra no puede ajustarse a las normas (por exceder lo permitido o no ser legalizable), las opciones se reducen. Si no existe una causal de archivo o caducidad, la autoridad está facultada para imponer sanciones que pueden incluir: multas elevadas, imposibilidad de vender o hipotecar el inmueble, y órdenes de demolición.

La sanción urbanística por construir sin licencia puede estar sujeta a prescripción o caducidad, pero la obligación de corregir o adecuar la obra puede mantenerse en el tiempo según el caso. Por eso, si has realizado una intervención sin licencia o ya recibiste un requerimiento de la autoridad, es fundamental analizar tu situación concreta.

Cada caso tiene particularidades. Lo más recomendable es acudir a un abogado experto en derecho urbanístico que pueda revisar tu caso y orientarte sobre la estrategia jurídica adecuada.

El manejo de la cartera morosa es uno de los mayores desafíos para las copropiedades. Cuando los residentes no pagan oportunamente las cuotas de administración, se compromete la sostenibilidad económica del conjunto y el mantenimiento de las zonas comunes, lo que lleva a muchos administradores  e integrantes del consejo a buscar asesoría especializada en Derecho de propiedad horizontal.

Por eso, contar con una estrategia de recaudo clara, preventiva y respaldada jurídicamente es fundamental.

1. La gestión preventiva: clave para evitar la morosidad

El primer paso hacia un recaudo exitoso es la gestión preventiva. Un seguimiento constante de los pagos permite detectar retrasos y actuar a tiempo.

Mantener una comunicación cercana con los copropietarios, enviar recordatorios y ofrecer canales de pago accesibles son acciones simples que fortalecen la cultura de cumplimiento.

Una cartera bien administrada se anticipa a la mora.

2. Comunicación directa y acuerdos flexibles

Cuando un propietario ya presenta mora, el contacto directo y personalizado es clave. Permite entender las razones del incumplimiento y ofrecer soluciones acordes a su capacidad económica, sin olvidar que las expensas comunes para la preservación de los bienes comunes de uso exclusivo son una obligación legal y solidaria.

Proponer acuerdos de pago claros, realistas y con plazos definidos mejora las posibilidades de recaudo y evita acudir a la vía judicial.

3. Formalización y seguimiento

Todo acuerdo debe quedar formalizado por escrito, indicando los valores, fechas y consecuencias del incumplimiento. La efectividad del cobro depende del seguimiento sistemático y documentado.

Es recomendable mantener comunicación durante todo el proceso, verificar los pagos y brindar recordatorios amables antes del vencimiento de cada cuota. Un acompañamiento cercano genera confianza, previene incumplimientos y mejora los resultados del recaudo.

4. Gestión jurídica oportuna

Cuando la gestión persuasiva no da resultado, es momento de acudir al cobro jurídico. Esta etapa busca recuperar la cartera vencida mediante las vías legales establecidas, garantizando la estabilidad financiera y la equidad entre propietarios cumplidos y morosos.

Según el portal Actualícese (2023), la morosidad alcanza aproximadamente el 60% en algunos conjuntos residenciales de estratos 3 a 6, lo que demuestra la importancia de actuar a tiempo.

El respaldo de un equipo jurídico con experiencia en propiedad horizontal permite gestionar la cartera morosa de manera estratégica, eficiente y con resultados medibles.

El éxito del cobro radica en combinar estrategia, cercanía y constancia. La comunicación clara, los acuerdos viables y la radicación oportuna de procesos ejecutivos permiten alcanzar un alto nivel de recaudo y consolidar una administración sólida y confiable.

Si tu propiedad horizontal ha llegado al punto de necesitar una gestión jurídica y necesitas una asesoría o representación legal ágil y especializada, en nuestra firma BCOM Abogados tienes el respaldo.

Comprar o vender un inmueble es una de las decisiones financieras más importantes que puede tomar una persona. Sin embargo, en Colombia, muchas operaciones inmobiliarias se ven afectadas por bloqueos de cuentas o retención de dineros debido a problemas con el origen de los recursos o con la situación jurídica del bien. Para evitar estos inconvenientes, existe una herramienta clave: la debida diligencia inmobiliaria.

 ¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria? 

La debida diligencia inmobiliaria es un proceso de verificación integral que busca garantizar la legalidad, seguridad y transparencia de una operación sobre un inmueble. En palabras sencillas, consiste en “hacerle un estudio completo” tanto al bien como a las personas que intervienen en la negociación.

Su propósito principal es comprobar que el dinero con el que se realiza la compra proviene de una fuente lícita y que el inmueble no tiene problemas legales, embargos, demandas o antecedentes relacionados con lavado de activos. Por eso es tan importante en el Derecho inmobiliario.

 ¿Por qué es tan importante? 

En la actualidad, las entidades financieras y Notarías están obligadas a reportar operaciones sospechosas ante la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF). Si una transacción genera dudas sobre el origen de los fondos o la legalidad del inmueble, los fondos pueden quedar bloqueados y el negocio suspendido.

Por eso, una adecuada debida diligencia se convierte en un escudo legal que protege a compradores, vendedores y asesores del sector inmobiliario frente a eventuales investigaciones o sanciones por lavado de activos o financiación del terrorismo.

 ¿En qué consiste el estudio? 

Un proceso de debida diligencia inmobiliaria incluye, entre otros, los siguientes pasos:

• Verificación del inmueble: revisión del certificado de tradición y libertad, identificación de gravámenes, embargos o medidas judiciales vigentes.
• Estudio de títulos: se examina la cadena de propietarios, si tiene gravámenes o limitaciones al dominio o interrupciones en su cadena de tradición.
• Validación de los intervinientes: comprobación de que las personas naturales o jurídicas involucradas no estén incluidas en listas restrictivas o vinculadas con actividades ilícitas.
• Origen de los recursos: se verifica que el dinero usado para la compra proviene de actividades legales, por ejemplo, del salario, ahorros, venta de otro inmueble o préstamo bancario. De esta manera, se demuestra que los fondos tienen una procedencia transparente y no están relacionados con actividades ilícitas.

Realizar este proceso antes de firmar la compraventa o recibir recursos previene problemas como el bloqueo o retención de dinero, la imposibilidad de escriturar, la pérdida de la inversión o investigaciones por lavado de activos.

Aunque el vendedor que actúa de buena fe no incurre en responsabilidad penal, la ausencia de una verificación mínima puede generarle consecuencias indirectas, como bloqueos temporales de sus cuentas, demoras en el negocio o la pérdida de la protección jurídica derivada de su buena fe.

Por ello, verificar de manera previa la situación del inmueble y la licitud de los recursos no solo protege al comprador, sino también al vendedor y al profesional inmobiliario que interviene.

La debida diligencia inmobiliaria es, sin duda, el escudo legal que protege las transacciones de bienes raíces en Colombia. Un buen estudio de títulos, acompañado de la verificación del origen de los recursos, permite concretar negocios seguros, transparentes y conformes con la normativa vigente.Antes de firmar una escritura, lo más recomendable es acudir a un abogado especializado en derecho inmobiliario, quien podrá garantizar que el inmueble y la operación estén completamente libres de riesgos.

La compraventa de un inmueble es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona. No obstante, numerosos procesos de compraventa terminan en conflicto o no se formalizan mediante escritura pública debido a errores en la minuta de compraventa de inmueble, tales como el origen de recursos, la especificación del inmueble y las arras.

La minuta de compraventa de inmueble es la base jurídica del negocio, pues plasma las condiciones, obligaciones y acuerdos entre comprador y vendedor. Por eso, su redacción debe ser clara, completa y legalmente sólida.

Como Firma especializada en Derecho inmobiliario te contamos los errores más frecuentes que debes tener en cuenta antes de firmar una compraventa de inmueble en Colombia.

1. No aclarar de dónde provienen los recursos

Omitir la procedencia del dinero es uno de los errores más graves. En Colombia, las notarías y entidades financieras están obligadas a reportar operaciones sospechosas ante la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF). Si el origen de los recursos no está debidamente justificado, la operación puede quedar congelada o suspendida, e incluso generar investigaciones por presunto lavado de activos.

Por eso, la minuta debe dejar constancia expresa de que los fondos provienen de fuentes lícitas. Esta verificación protege a ambas partes y garantiza la transparencia del negocio.

2. No especificar correctamente el inmueble

El inmueble debe quedar completamente identificado en la minuta. Si no se incluyen datos como el folio de matrícula inmobiliaria, linderos, área y dirección exacta, la escritura podría tener errores o incluso ser nula, ya que no habría certeza sobre qué bien se está vendiendo.

Además, es indispensable revisar el certificado de tradición y libertad actualizado, para confirmar que el bien no tenga embargos, hipotecas o limitaciones al dominio.

Aunque un inmueble con hipoteca o embargo puede comprarse, el comprador debe conocerlo desde el inicio para no llevarse sorpresas ni aceptar condiciones que no entiende. La omisión de esta información es una de las principales causas de conflictos legales entre comprador y vendedor.

3. No establecer de forma detallada la forma de pago

Otro error común es no precisar cómo, cuándo y en qué condiciones se realizará el pago del precio.

La minuta debe indicar claramente si el pago se hará con recursos propios, crédito bancario, fiducia o leasing, así como las fechas, montos y condiciones de desembolso. La falta de claridad en este punto puede causar retrasos en la escrituración, sanciones por incumplimiento o incluso la pérdida del dinero si una de las partes no cumple lo pactado.

4. No pactar arras o cláusula penal

Las arras o la cláusula penal le dan seguridad al negocio porque establecen las consecuencias en caso de incumplimiento. Por ejemplo, si el comprador decide no continuar con el negocio o el vendedor no cumple lo pactado, la otra parte puede conservar o exigir una suma de dinero como compensación.

Si no se acuerdan estas cláusulas, cualquiera podría desistir sin consecuencia alguna, dejando a la otra parte con pérdidas que no podrá reclamar.

Por eso, es recomendable incluir arras confirmatorias o penitenciales desde el acuerdo inicial, ya que garantizan la seriedad de la compraventa y previenen futuros conflictos.

5. Entrega material del inmueble antes del pago total

Entregar el inmueble antes de que se haya pagado todo el precio es uno de los errores más comunes y riesgosos. En ese momento, el vendedor pierde el control sobre la propiedad y, si el comprador no cumple con el pago, recuperar el bien puede tardar meses o incluso años.

Por eso, lo más seguro es no entregar el inmueble hasta recibir el pago completo. Si las partes acuerdan pagar en cuotas o dejar un saldo pendiente, este debe quedar garantizado por escrito, ya sea mediante una fiducia, un depósito o una cláusula contractual que asegure que el comprador cumpla con lo pactado.

6. No identificar plenamente a las partes

La minuta debe incluir los nombres completos, documentos de identidad y la calidad en la que actúan quienes intervienen, ya sea como propietarios, compradores o apoderados.

Si quien firma no es el dueño del inmueble o no tiene un poder autenticado, el contrato puede ser inválido, porque esa persona no tiene autoridad legal para vender o comprar. Por eso, antes de firmar, es importante verificar en el certificado de tradición quién es el propietario y revisar que cualquier poder esté autenticado y vigente.

Conocer qué debe incluir una minuta y qué errores evitar es fundamental para que la compraventa se desarrolle sin contratiempos y proteger tu inversión. Este documento no es un simple trámite: es la base legal que fija los acuerdos, obligaciones y condiciones entre las partes.

Una minuta bien elaborada brinda seguridad jurídica y evita conflictos futuros. Por eso, antes de firmar, es recomendable contar con asesoría jurídica que garantice una transacción segura y sin riesgos.

Si necesitas asesoría en tu caso de Derecho inmobiliario, contacta con nuestro equipo de Abogados.

De acuerdo con el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, bajo el que se rigen los Abogados de Propiedad Horizontal en Colombia, el quórum para que la asamblea general de copropietarios puede sesionar, corresponde a un número plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad. Esta es la respuesta corta a la duda frecuente sobre cuál es el quórum para tomar decisiones en la asamblea de copropietarios.

Sin embargo, existen excepciones a la regla general, considerando algunas decisiones y situaciones excepcionales que explicamos a continuación.

La regla del quórum en la asamblea de copropietarios y sus excepciones

Para tomar decisiones, lo hará con la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad que hayan asistido a la correspondiente reunión. 

Esta es la regla general, sin embargo, existen decisiones que deben ser adoptadas por un porcentaje superior al 70% de los coeficientes de copropiedad. Estas decisiones son: 

• Cambios de destinación de bienes comunes. 
• Aprobación de expensas comunes que superen cuatro (4) veces el valor de las expensas comunes mensuales. 
• Asignación de bienes comunes para uso exclusivo de una unidad. 
• Reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal. 
• Reconstrucción de la copropiedad. 
• Cambio de destinación de los bienes de uso privado. 
• Adquisición de bienes para la copropiedad. 
• Liquidación y disolución. 

¿Cómo se contabilizan los votos de las unidades privadas?

En la propiedad horizontal existen dos tipos de proposiciones en la reunión del máximo órgano de la copropiedad: con y sin contenido económico. 

De acuerdo con el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, la regla general es que los votos de los asistentes a la asamblea se contabilizan de conformidad con el porcentaje de coeficiente asignado para cada unidad privada en el Reglamento de Propiedad Horizontal. 

Sin embargo, la Corte Constitucional mediante sentencia C-522 de 2002 estableció una excepción, y es respecto a las proposiciones que no tienen contenido económico, en estas el voto se contabiliza como una unidad igual un voto.

¿Cuándo se puede convocar una asamblea extraordinaria?

En primer lugar, se debe tener en cuenta la finalidad de la reunión extraordinaria de copropietarios. De acuerdo con el inciso 2° del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general de copropietarios se puede reunir de forma extraordinaria para tratar asuntos requeridos por una necesidad imprevista o urgente en la copropiedad. Esto significa, que no cualquier proposición puede tener el carácter de extraordinaria para ser tratada en este tipo de reuniones. Como ejemplo de propuestas sujetas a debate en este escenario se pueden encontrar: 

• Cambios en el Reglamento de Propiedad Horizontal. 
• Aprobación de presupuestos adicionales. 
• Realización de obras de emergencia. 

Pasos para convocar a una asamblea extraordinaria en propiedad horizontal

Así las cosas, como administrador se deben seguir los siguientes pasos para convocar una asamblea extraordinaria en propiedad horizontal: 

1. En la ley no existe un término mínimo para convocar a los copropietarios, por lo cual se recomienda revisar qué dice el Reglamento de Propiedad Horizontal al respecto. En caso de que no haya un término, se aconseja seguir el término general, es decir, 15 días de antelación a la fecha de la reunión. 
2. Remitir el orden del día junto con la convocatoria. Esto con el fin de informar de forma clara y suficiente a los copropietarios respecto a los puntos que serán tratados en la reunión. 
3. Revisar de forma oportuna la modalidad de la reunión, con el fin de preparar los medios tecnológicos para la conexión y/o la infraestructura del espacio físico donde se realizará. 
4. Remitir la convocatoria a la última dirección registrada (física o virtual) por los copropietarios. Para ello, se recomienda tener actualizadas las bases de datos de los propietarios y/o residentes de la copropiedad.

El quórum para tomar decisiones en asambleas de copropietarios es un requisito esencial que debes saber para asegurar que este tipo de sesiones se hagan conforme con la ley.

Existen excepciones a la regla general que se deben tomar en cuenta como el tipo de decisiones. Asimismo, hay que asegurar que el conteo de los votos de haga del modo correcto. Si necesitas una asesoría legal en Derecho de propiedad horizontal, no dudes en contactar con nuestra firma.