Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.
El administrador es una de las figuras más importantes dentro de la propiedad horizontal. En virtud de sus funciones, tiene a su cargo la representación legal de la persona jurídica, la administración de los bienes comunes y la ejecución de las decisiones adoptadas por la Asamblea General y, cuando corresponda, por el Consejo de Administración.
Precisamente por la relevancia de sus funciones, la Ley 675 de 2001 contempla la posibilidad de que el administrador sea removido de su cargo. Sin embargo, esta decisión debe ser adoptada por el órgano competente y conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables.
¿Quién puede remover al administrador?
Como regla general, corresponde a la Asamblea General de Propietarios nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, cuando fuere el caso, para períodos determinados y fijar su remuneración.
No obstante, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 establece una excepción: cuando exista Consejo de Administración, este órgano será el encargado de elegir al administrador, de acuerdo con el período establecido en el reglamento de propiedad horizontal. En consecuencia, también le corresponde removerlo, salvo que el reglamento establezca una regulación especial compatible con la ley.
¿Es necesario demostrar una justa causa?
La Ley 675 de 2001 utiliza la expresión “nombrar y remover libremente” al referirse a la facultad de la Asamblea General. En consecuencia, la remoción no depende necesariamente de la existencia de una justa causa previamente definida en la ley.
Sin embargo, esto no significa que la decisión pueda adoptarse de manera arbitraria o desconociendo las reglas del reglamento de propiedad horizontal, las competencias del órgano correspondiente o las normas aplicables al contrato celebrado con el administrador.
En particular, si existe un contrato de prestación de servicios, contrato laboral u otra relación jurídica específica, la terminación de dicha relación puede generar consecuencias contractuales, laborales o económicas que deben analizarse de manera independiente.
¿Qué sucede después de la remoción?
La remoción del administrador de propiedad horizontal no significa que la copropiedad pueda quedar indefinidamente sin representante legal.
Por ello, es recomendable que, al momento de adoptar la decisión, se defina el mecanismo para la designación del nuevo administrador o, cuando resulte necesario, de un administrador encargado durante el período de transición.
El administrador saliente debe realizar una entrega ordenada de la información, documentos, contratos, claves, recursos, inventarios y demás elementos relacionados con la administración de la copropiedad.
Esta entrega debe documentarse mediante un acta o documento que permita establecer el estado de la administración al momento del cambio y evitar controversias posteriores.
La remoción tampoco elimina las obligaciones pendientes del administrador saliente. De acuerdo con las circunstancias, puede ser necesario que entregue información contable, financiera, contractual y administrativa necesaria para garantizar la continuidad de la gestión.
Conclusión
La remoción del administrador es una facultad reconocida por el régimen de propiedad horizontal, pero su ejercicio debe realizarse por el órgano competente y conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables.
En términos generales, cuando no existe Consejo de Administración, la competencia corresponde a la Asamblea General de Propietarios. Cuando existe dicho órgano y la ley o el reglamento le atribuyen la elección del administrador, será necesario verificar sus competencias para determinar quién puede adoptar la decisión.
La recomendación fundamental es revisar previamente el reglamento de propiedad horizontal y el tipo de relación contractual según sea el caso, verificar el órgano competente, cumplir las reglas de convocatoria y votación, documentar adecuadamente la decisión y garantizar una entrega ordenada de la administración.
Una remoción correctamente tramitada permite proteger los intereses de la copropiedad, garantizar la continuidad de la representación legal y reducir el riesgo de controversias posteriores.