¿Cómo saber qué se puede construir en un predio según el POT?

Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

POT: Antes de comprar un lote, diseñar un proyecto inmobiliario o ampliar una edificación, es fundamental conocer qué permite construir la normativa urbanística. No todos los predios tienen las mismas posibilidades de desarrollo: aunque dos lotes se encuentren en el mismo sector, pueden estar sujetos a condiciones diferentes de uso, altura, ocupación, edificabilidad y protección ambiental.

En Colombia, el principal instrumento para conocer estas condiciones es el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), junto con sus normas reglamentarias y los instrumentos que lo desarrollan o complementan.

¿Qué es el POT y cómo determina qué se puede construir?

El Plan de Ordenamiento Territorial es el instrumento mediante el cual los municipios y distritos regulan la utilización, ocupación y transformación de su territorio, estableciendo las condiciones para el desarrollo urbano y rural. Su marco general se encuentra en la Ley 388 de 1997. A través de este instrumento se determinan, entre otros aspectos, los usos permitidos del suelo, las condiciones de edificabilidad, las áreas de protección y las restricciones que pueden limitar o impedir determinados proyectos.

Para establecer qué se puede construir en un predio, es recomendable verificar los siguientes elementos:

¿Qué aspectos de la normativa urbanística se deben revisar?

1. Uso del suelo. Permite identificar si el predio puede destinarse a vivienda, comercio, servicios, industria, equipamientos u otras actividades. Según la regulación aplicable, pueden existir usos principales, complementarios, condicionados o prohibidos. No basta con que una actividad sea habitual en el sector para concluir que está autorizada.
2. Altura máxima permitida. Determina las condiciones bajo las cuales puede desarrollarse una edificación en altura. Estas pueden variar según la ubicación, el tratamiento urbanístico y las disposiciones específicas aplicables al lote.
3. Índices de ocupación y construcción. El índice de ocupación establece la proporción del terreno que puede ocuparse, mientras que el índice de construcción permite determinar la superficie construida máxima en función del área del predio, de acuerdo con la norma correspondiente.
4. Aislamientos, antejardines y retrocesos. La normativa puede exigir espacios libres entre edificaciones, frente a las vías o respecto de los linderos, condiciones que afectan el área efectivamente disponible para construir.
5. Afectaciones y restricciones. Es necesario identificar posibles reservas viales, rondas hídricas, áreas de protección ambiental, zonas de amenaza o riesgo y otras condiciones que limiten el aprovechamiento del inmueble.
6. Tratamiento urbanístico y antecedentes del predio. También deben revisarse las disposiciones aplicables al sector, los planos urbanísticos aprobados, las licencias anteriores y las condiciones particulares que puedan incidir en una ampliación, modificación o nueva construcción.

¿Consultar el POT es suficiente para iniciar una construcción?

En términos generales la consulta del POT permite conocer las posibilidades normativas de desarrollo, pero no reemplaza las autorizaciones exigidas para ejecutar una obra, para lo cual deberá tramitarse la licencia urbanística correspondiente según aplique para cada caso y conforme el proyecto a desarrollar.Por esta razón, antes de iniciar cualquier intervención es importante confirmar tanto la viabilidad normativa como los requisitos técnicos y administrativos exigibles.