Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.

La promesa de compraventa de inmueble es uno de los contratos más utilizados en las operaciones inmobiliarias en Colombia. A través de ella, las partes se comprometen a celebrar posteriormente un contrato definitivo de compraventa, generalmente una vez se cumplan determinadas condiciones relacionadas con la financiación, la obtención de documentos, el saneamiento jurídico del inmueble o la posibilidad de otorgar la escritura pública.

Su adecuada elaboración es fundamental para proteger los intereses tanto del promitente comprador como del promitente vendedor y evitar conflictos relacionados con el incumplimiento del negocio.

El artículo 1611 del Código Civil colombiano establece que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que cumpla determinados requisitos legales, entre los cuales se encuentran:

Que conste por escrito.
Identificación plena del inmueble, el precio, las partes y las condiciones esenciales del negocio
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que debe celebrarse el contrato.
Que se determine de tal manera el contrato prometido que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales correspondientes.

La promesa de compraventa no transfiere el derecho de dominio sobre el inmueble, como quiera que su finalidad es pactar las condiciones de compra de un inmueble para posteriormente materializarse mediante escritura pública.

Por ello, quien suscribe una promesa de compraventa no se convierte automáticamente en propietario del inmueble.

¿Qué son las arras?

Las arras son una figura que puede incorporarse al negocio y cuya naturaleza debe determinarse claramente.

Dependiendo de lo pactado, pueden funcionar como:

Garantía de la celebración del contrato.
Parte del precio.
Facultad de retractación.

Por ello, no basta con utilizar la palabra “arras”. La promesa debe establecer expresamente cuál es su naturaleza, sus efectos y las consecuencias de que alguna de las partes desista o incumpla.

¿Qué ocurre si una de las partes incumple?

El incumplimiento de una promesa de compraventa puede generar diferentes consecuencias jurídicas.

Dependiendo de lo pactado y de la naturaleza de la obligación incumplida, la parte cumplida puede solicitar, entre otras alternativas:

El cumplimiento de la obligación.
La resolución del contrato.
La indemnización de perjuicios.
La aplicación de la cláusula penal.
La devolución de sumas entregadas, según corresponda.

Por esta razón, resulta conveniente incluir una cláusula penal que establezca previamente la consecuencia económica del incumplimiento.

La cláusula penal debe redactarse con claridad, indicando quién debe pagarla, en qué eventos se causa y si su pago es compatible o no con otras pretensiones.

Conclusión

La promesa de compraventa de inmueble Colombia de inmueble es un instrumento jurídico de gran importancia en las operaciones inmobiliarias. Aunque su finalidad es preparar la celebración de la compraventa definitiva, puede generar obligaciones exigibles para las partes cuando cumple los requisitos establecidos por la ley.

Una promesa adecuadamente elaborada debe identificar con precisión el inmueble, establecer claramente el precio, regular la forma de pago, determinar la fecha o condición para la firma de la escritura pública y prever las consecuencias del incumplimiento.

La principal recomendación es no firmar una promesa de compraventa basada en formatos generales sin verificar las condiciones específicas del inmueble y del negocio. Cada operación puede involucrar circunstancias particulares relacionadas con créditos, embargos, sucesiones, propiedad horizontal, restricciones urbanísticas o condiciones especiales de entrega.

Una adecuada revisión jurídica previa permite reducir riesgos y brindar mayor seguridad tanto al comprador como al vendedor.