Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, las cuotas de administración tienen como finalidad financiar los gastos necesarios para el funcionamiento, mantenimiento, conservación y seguridad de la copropiedad, así como las demás obligaciones económicas que deban atenderse conforme a la ley y al reglamento de propiedad horizontal.
¿La cuota de administración debe aumentar con el salario mínimo?
Por lo tanto, la cuota de administración no está legalmente atada, de manera automática, al incremento del salario mínimo legal mensual vigente (SMLMV). Su ajuste debe responder a las necesidades económicas de la copropiedad, al presupuesto aprobado y a las competencias de los órganos de administración.
No obstante, lo anterior, aunque el incremento del salario mínimo no obliga a aumentar la cuota de administración en ese mismo porcentaje, sí puede tener un impacto importante en las finanzas de una propiedad horizontal.
¿Cómo influye el salario mínimo en los gastos de una propiedad horizontal?
Esto ocurre porque una parte significativa de sus gastos puede estar relacionada con servicios de vigilancia, aseo, mantenimiento y personal contratado laboralmente o mediante empresas prestadoras de servicios. El aumento de los costos laborales, junto con las prestaciones sociales, los aportes al sistema de seguridad social y otros componentes de la contratación, puede incrementar el valor de estos servicios.
Adicionalmente, deben considerarse otros factores, como el aumento de las tarifas de servicios públicos, los contratos de mantenimiento, los seguros, las reparaciones y los gastos ordinarios necesarios para conservar los bienes comunes.
¿Cómo se debe calcular el incremento de la cuota de administración?
En consecuencia, el porcentaje de incremento de la cuota debe determinarse a partir de las necesidades reales de la copropiedad y no mediante la aplicación automática del porcentaje de aumento del salario mínimo.
Lo fundamental es que la decisión respecto de la cuota ordinaria de administración responda a un presupuesto razonable, verificable y ajustado a las necesidades de la propiedad horizontal.