Para avanzar con la respuesta a esta pregunta frecuente en casos de Derecho Urbanístico e inmobiliario, es importante primero diferenciar los conceptos de licencia de construcción y licencia urbanística. A continuación explicamos la diferencia entre estas dos Licencias y las consecuencias de construir sin Licencia de construcción en Colombia.
¿Cuál es la diferencia entre Licencia de construcción y Licencia Urbanística en Colombia?
La Licencia urbanística es la autorización que otorga una autoridad administrativa (curaduría u oficina de planeación), para poder desarrollar una construcción, parcelación o loteo.
Por su parte, la Licencia de construcción es la autorización dada también por las autoridades administrativas mencionadas, para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios. Por lo anterior, se puede concluir que la licencia de construcción es una especie de licencia urbanística.
Las consecuencias de construir sin Licencia de Construcción en Colombia
A continuación, se mencionarán las consecuencias de construir sin contar con una licencia de construcción.
De acuerdo con el artículo 193 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 1° de la Ley 810 de 2003, se considera una infracción urbanística cualquier actividad de construcción, modificación, ampliación, adecuación y demolición u ocupación de espacio público que no cuente con una licencia previamente aprobada; infracción que puede ser sancionada con multas o con la demolición de la obra. Se hace claridad que este tipo de sanciones no limitan la eventual condena en sede penal, ni tampoco una declaratoria de responsabilidad civil mediante la cual se busque la indemnización de daños causados a terceros.
Las siguientes son las sanciones aplicables a este tipo de comportamientos:
- Multa que oscila entre diez (10) a veinte (20) salarios mínimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de intervención sobre el suelo o por metro cuadrado de construcción, sin superar los trescientos (300) salarios mínimos mensuales legales vigentes.
- Suspensión de los servicios públicos domiciliarios instalados en el predio intervenido.
- La demolición total o parcial de la obra en caso de que se advierta que el infractor no puede adecuar su conducta, es decir, si no solicita la licencia.
Por otra parte, este tipo de conductas es también considerada contrario a la integridad urbanística de conformidad con la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana).
¿En qué casos no se requiere una Licencia de construcción?
En los siguientes casos no se requiere la solicitud y aprobación de una licencia de construcción o urbanística en general:
- Construcción, ampliación, adecuación, modificación, restauración, remodelación, reforzamiento, demolición y cerramiento de aeropuertos nacionales e internacionales y sus instalaciones como: torres de control, hangares, talleres, terminales, plataformas, pistas entre otros.
- Construcción de proyectos de infraestructura vial y férrea nacional, puertos marítimos, y la infraestructura para la exploración y explotación de recursos naturales no renovables.
- Construcción de edificaciones correspondientes a infraestructura militar y policial.
- Construcción de estructuras especiales como puentes, torres de transmisión, equipos industriales, muelles y estructuras hidráulicas diferentes de las convencionales.
En resumen, la diferencia técnica entre licencia urbanística y licencia de construcción radica en su alcance, siendo la segunda una especie de la primera. Sin embargo, la conclusión más importante es la prevención.
Las consecuencias de construir sin licencia de construcción en Colombia no se limitan a multas costosas de hasta 300 SMLMV o la demolición de la obra, sino que abren la puerta a responsabilidades civiles y penales.
Dado que la ley es estricta (Ley 388 de 1997) y las sanciones son severas, la única manera de garantizar la integridad urbanística de un proyecto y evitar la pérdida de la inversión es contar con la asesoría de un abogado especialista en Derecho Urbanístico e Inmobiliario antes de iniciar cualquier intervención.
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