La propiedad horizontal en Colombia está conformada por bienes privados y comunes. De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes son “Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.” Ahora, cuáles son ejemplos de estos y cuál es el régimen de los bienes comunes de uso exclusivo. Eso lo explicamos en este contenido.

¿Cuáles son las áreas consideradas en el régimen de los bienes comunes de uso exclusivo?

De acuerdo con la Legislación de propiedad horizontal, los bienes comunes se dividen en esenciales y no esenciales, siendo los no esenciales aquellos que no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la copropiedad, así como los que no intervienen en el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Dentro de estos se pueden incluir los siguientes:

Terrazas.
Cubiertas.
Patios interiores.
Parqueaderos comunes.

¿Cómo se determinan los bienes comunes de la copropiedad y su uso?

La asignación de estos bienes se realiza mediante aprobación por parte de la asamblea de copropietarios. En este mismo acto se establecerán las condiciones para que el beneficiario pueda utilizar dicho bien. De acuerdo con el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, el beneficiario debe hacerse cargo de las reparaciones, siempre que éstas no sean necesarias para la conservación del bien, ya que éstas son responsabilidad de la copropiedad; también deberá pagar una compensación económica por el uso exclusivo y tendrá el compromiso de no modificar su destinación y no realizar ningún tipo de alteración estructural.

¿Quiénes son los responsables de las reparaciones en las zonas comunes de la propiedad horizontal?

Recientemente, el Ministerio de Vivienda expidió un concepto 2023ER0104522 del 4 de septiembre de 2023, en el cual establece quienes son los responsables de las reparaciones de estos bienes:

Reparaciones locativas: Entendidas como las que tienen por finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar su estructura, distribución, y características funcionales. Por ejemplo, el mantenimiento, sustitución, restitución o mejoramiento de materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura, son responsabilidad del copropietario que es beneficiario del bien común de uso exclusivo.
Reparaciones ocasionadas por daños: Son las que surgen por la omisión o acción de quienes son responsables del bien. Por lo cual, en caso de que éstas obedezcan a una desatención de deberes del copropietario beneficiario, serán su responsabilidad.
Reparaciones necesarias: Son las indispensables para el mantenimiento y conservación del inmueble, es decir, la función para la cual fue construido. Por ejemplo, la reparación de fachadas y columnas estructurales. Son responsabilidad de la propiedad horizontal.

La correcta diferenciación entre bienes comunes esenciales y no esenciales es elemental, especialmente cuando se asigna un bien común de uso exclusivo (terrazas, parqueaderos, etc.). La Ley 675 de 2001, complementada por conceptos recientes como el del Ministerio de Vivienda de 2023, deja claro que la asignación de responsabilidades no es un asunto menor:

El copropietario beneficiario asume las reparaciones locativas y los daños causados por su uso.
La Propiedad Horizontal mantiene la responsabilidad de las reparaciones necesarias para la existencia, estabilidad y conservación del edificio o conjunto.

Una gestión incorrecta de estos deberes no solo genera conflictos entre vecinos, sino que puede derivar en demandas costosas por el incumplimiento del reglamento de PH o por la afectación de la seguridad de la copropiedad. Evitar el riesgo de un litigio se reduce a tener un reglamento claro y asesoría especializada.

¿Necesitas blindar tu copropiedad o proteger tu bien de uso exclusivo?

En BCOM Abogados, somos especialistas en Derecho de Propiedad Horizontal y le ayudamos a establecer las condiciones de uso y a definir claramente el régimen de responsabilidades en su asamblea, garantizando el cumplimiento estricto de la Ley 675 de 2001.