En Colombia, muchas personas realizan actividades de construcción sin licencia, a veces por desconocimiento o porque la obra parece “pequeña”. Sin embargo, estas intervenciones pueden generar una acción urbanística de la Curaduría, que alerte a las autoridades sancionatorias.

La pregunta frecuente y crucial en el Derecho de urbanismo e inmobiliario es: ¿hasta cuándo puede la autoridad sancionar una obra hecha sin licencia? Aquí te lo explicamos para que protejas tu patrimonio.

¿Quién impone realmente la sanción urbanística?

Es importante aclarar que, aunque muchas personas creen que la Curaduría Urbana es la entidad encargada de sancionar, esta no tiene facultad sancionatoria. Su función se limita a estudiar y expedir licencias urbanísticas. En caso de encontrar una obra irregular, la Curaduría simplemente remite la información a la autoridad competente.

Quien realmente impone sanciones es la Alcaldía, generalmente a través de la Secretaría de Planeación o las Inspecciones de Policía, dependiendo del municipio.

¿Qué es la prescripción y caducidad de la acción Urbanística?

En materia urbanística, la prescripción y la caducidad son dos conceptos clave que determinan hasta cuándo puede la autoridad iniciar y ejecutar sanciones por obras sin licencia o infracciones al ordenamiento territorial.

1. Caducidad (Límite para iniciar el proceso)

La caducidad limita el tiempo para iniciar el proceso sancionatorio.
En urbanismo, este término es de tres (3) años y se aplica a infracciones relacionadas con parcelación, urbanización, intervención o construcción.
Si la autoridad no abre la investigación dentro de esos tres años, pierde definitivamente la facultad para sancionar, incluso si la obra irregular existió.

2. Prescripción (Límite para sancionar y cobrar)

La prescripción se refiere al tiempo máximo que tiene la administración para imponer y hacer efectiva una sanción.
Este plazo es de cinco (5) años en Colombia, contados desde la realización de la infracción. Dentro de este tiempo debe adelantarse el procedimiento administrativo y notificarse la resolución sancionatoria; de lo contrario, la sanción pierde eficacia.
Una vez la multa queda en firme, la autoridad cuenta con otros cinco años para coaccionar su pago.

En resumen: La caducidad fija el plazo para empezar el proceso; la prescripción, el tiempo para imponer y ejecutar la sanción.

¿Qué implica la Acción Urbanística de la Curaduría?

La acción urbanística de la curaduría (o, más correctamente, la facultad de la Alcaldía iniciada por remisión de la Curaduría) es el poder de la autoridad para investigar y sancionar las obras ejecutadas sin licencia o en contravía de las normas del POT y las normas urbanísticas que los desarrollan y complementan, incluyendo los planes parciales.

Ejemplo Práctico: Si una persona construyó un segundo piso sin licencia en 2020 y la obra finalizó ese mismo año, la sanción económica prescribiría en 2025. Si la obra continuó por etapas, el término empezaría a contarse desde la última intervención que mantenga la infracción activa.
Otras Infracciones: También se considera infracción urbanística la ubicación de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en lugares prohibidos por las normas de uso del suelo, así como la ocupación temporal o permanente del espacio público.

¿Qué puede interrumpir el término de caducidad?

El plazo de tres años para la caducidad no siempre corre de manera continua. La caducidad se interrumpe cuando la autoridad realiza cualquiera de estas acciones:

Notifica al propietario sobre el inicio formal del proceso sancionatorio.
Se realizan actuaciones administrativas dirigidas a investigar la infracción.
El propietario presenta solicitudes, respuestas o trámites que implican reconocimiento de la obra irregular.

En cualquiera de estos casos, el término de caducidad vuelve a contarse desde el inicio.

¿Cómo es el proceso sancionador urbanístico?

El proceso sancionador urbanístico puede iniciarse por denuncia o de oficio y se tramita mediante proceso verbal abreviado, donde el presunto infractor puede aportar pruebas y usar recursos de reposición y apelación.

Opción de adecuación: Es común que, antes de la decisión final, sea posible adecuar la construcción solicitando o modificando la licencia. La Ley 1801 permite pedir hasta 60 días de plazo para esto.
Consecuencias críticas: Cuando la obra no puede ajustarse a las normas (por exceder lo permitido o no ser legalizable), las opciones se reducen. Si no existe una causal de archivo o caducidad, la autoridad está facultada para imponer sanciones que pueden incluir: multas elevadas, imposibilidad de vender o hipotecar el inmueble, y órdenes de demolición.

La sanción urbanística por construir sin licencia puede estar sujeta a prescripción o caducidad, pero la obligación de corregir o adecuar la obra puede mantenerse en el tiempo según el caso. Por eso, si has realizado una intervención sin licencia o ya recibiste un requerimiento de la autoridad, es fundamental analizar tu situación concreta.

Cada caso tiene particularidades. Lo más recomendable es acudir a un abogado experto en derecho urbanístico que pueda revisar tu caso y orientarte sobre la estrategia jurídica adecuada.