Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.
En Colombia, la planificación urbana busca responder a un desafío fundamental: permitir el crecimiento de las ciudades sin desconocer la protección de los ecosistemas y la distribución equitativa de las cargas y beneficios derivados del desarrollo urbano.
En este contexto, los certificados de derechos de construcción y desarrollo constituyen un instrumento urbanístico que permite trasladar determinadas posibilidades de edificabilidad desde áreas con restricciones de construcción hacia sectores habilitados para recibir nuevos proyectos inmobiliarios, permitiendo crear un mecanismo para financiar la adquisición, restauración y conservación de terrenos ambientalmente estratégicos, ofreciendo a cambio posibilidades de desarrollo inmobiliario en sectores donde el ordenamiento territorial permite una mayor edificabilidad. Su contenido normativo tiene una vigencia máxima de seis años, durante los cuales cuenta con protección frente a cambios normativos posteriores en los términos establecidos por la regulación.
Es importante aclarar que estos certificados no equivalen a una licencia de construcción ni autorizan, por sí solos, la ejecución de una obra. Su utilización debe cumplir las condiciones urbanísticas y los requisitos exigidos para obtener la correspondiente licencia.
¿Cuáles son las zonas generadoras y receptoras de los derechos de construcción?
El sistema opera a partir de dos tipos de áreas:
Zonas generadoras: corresponden a terrenos que, por su importancia ambiental o por las restricciones de uso y edificabilidad, deben destinarse a la conservación, restauración o protección. En Bogotá, pueden comprender sectores de la estructura ecológica principal, como la Reserva Forestal Thomas van der Hammen y otras áreas estratégicas definidas por la normativa.
Zonas receptoras: son sectores urbanos en los que la normativa permite utilizar los derechos transferidos para acceder a las posibilidades de construcción previstas en el instrumento.
Para el caso de Bogotá, cada certificado equivale a un metro cuadrado de construcción residencial en las zonas receptoras habilitadas. Sin embargo, su aplicación debe atender la tabla de equivalencias y las condiciones urbanísticas correspondientes al proyecto y a su localización.
¿Qué beneficios ofrecen los certificados de derechos de construcción y desarrollo?
Este mecanismo tiene ventajas tanto ambientales como urbanísticas y económicas:
- Para los propietarios de predios protegidos: ofrece una alternativa para transferir voluntariamente sus terrenos al Distrito y recibir certificados como parte del mecanismo de adquisición.
- Para los constructores y promotores inmobiliarios: permite acceder a edificabilidad adicional en las zonas receptoras habilitadas, sujeto al cumplimiento de los requisitos correspondientes.
- Para la ciudad: facilita la financiación de la adquisición y restauración de áreas ambientales estratégicas, al tiempo que promueve un crecimiento urbano planificado.
¿Cómo avanza la implementación de estos certificados en Bogotá?
Su implementación ya registra resultados concretos. En abril de 2026 se realizó la primera subasta de certificados en Bogotá, mediante la cual se comercializaron 204.815 certificados por aproximadamente $41.987 millones. Posteriormente, en octubre de 2026, el Distrito informó avances en la habilitación de nuevos proyectos inmobiliarios y en el potencial de desarrollo de vivienda de interés social.