Por: BCOM ABOGADOS S.A.S.
La convivencia en los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal puede verse afectada por conflictos entre propietarios, residentes, arrendatarios, visitantes y órganos de administración. Para atender este tipo de situaciones, la Ley 675 de 2001 contempla el Comité de Convivencia como un mecanismo orientado a facilitar la solución pacífica de las controversias que surjan dentro de la copropiedad.
Sin embargo, es importante precisar que este órgano no es una autoridad sancionatoria ni judicial. Su función principal es promover el diálogo, la concertación y la solución directa de los conflictos relacionados con la convivencia.
¿Qué es el Comité de Convivencia?
El Comité de Convivencia es un órgano de apoyo para la solución de conflictos que puedan presentarse entre propietarios, tenedores, residentes u ocupantes de la copropiedad, o entre estos y los órganos de administración, cuando la controversia tenga relación con la convivencia o con la aplicación e interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.
De conformidad con el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, este comité está integrado por un número impar de tres o más personas, elegidas por la Asamblea General de Propietarios, por un periodo de un año, sin perjuicio de que el reglamento de propiedad horizontal establezca reglas específicas sobre su funcionamiento.
¿Cuáles son sus principales funciones?
Aunque la Ley 675 de 2001 no establece un listado detallado de funciones del comité de convivencia en propiedad horizontal específicas, la naturaleza del Comité de Convivencia permite identificar las siguientes actividades principales:
1. Propiciar espacios de diálogo entre las personas involucradas en una controversia, con el propósito de buscar soluciones concertadas y evitar que los conflictos escalen o afecten la convivencia general.
2. Garantizar un espacio de diálogo en el que las personas involucradas puedan exponer su posición, explicar los hechos y manifestar sus pretensiones.
3. Promover acuerdos voluntarios y formular recomendaciones encaminadas a superar el conflicto.
4. Cuando las partes logren una solución, esta puede documentarse mediante un acta o constancia en la que se indiquen los compromisos asumidos, las obligaciones acordadas y, de ser necesario, las condiciones para su cumplimiento.
5. El Comité no debe actuar únicamente cuando ya existe una controversia. También puede desarrollar actividades de prevención, sensibilización y promoción de la convivencia, siempre dentro de las competencias que le correspondan y de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
El Comité de Convivencia no puede imponer multas, sanciones ni medidas coercitivas a propietarios, residentes, arrendatarios o visitantes.
El Ministerio de Vivienda ha reiterado que este órgano es un mecanismo de solución de conflictos y que no tiene competencia sancionatoria.
Cuando se presente un incumplimiento que pueda dar lugar a una sanción, la administración deberá aplicar el procedimiento previsto en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal, garantizando el debido proceso.
La participación en los mecanismos de convivencia debe orientarse a la concertación y al diálogo. Cuando no sea posible alcanzar una solución, las partes pueden acudir a otros mecanismos alternativos de solución de conflictos o a las autoridades competentes, según la naturaleza del asunto.
El Comité debe actuar dentro del ámbito de sus competencias. No le corresponde resolver cualquier desacuerdo que se presente en la copropiedad ni intervenir en asuntos estrictamente privados que no tengan relación con la convivencia o con la aplicación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.
En conclusión, el Comité de Convivencia es, principalmente, un espacio de diálogo, mediación y concertación, y no un órgano de sanción o de juzgamiento. Su finalidad es contribuir a la solución pacífica de los conflictos y a la construcción de relaciones armónicas dentro de la copropiedad.
Una adecuada delimitación de sus funciones permite fortalecer la convivencia, evitar actuaciones irregulares y garantizar que los conflictos sean atendidos por el órgano o autoridad competente, conforme a la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal y las demás normas aplicables.