De acuerdo con el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, bajo el que se rigen los Abogados de Propiedad Horizontal en Colombia, el quórum para que la asamblea general de copropietarios puede sesionar, corresponde a un número plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad. Esta es la respuesta corta a la duda frecuente sobre cuál es el quórum para tomar decisiones en la asamblea de copropietarios.

Sin embargo, existen excepciones a la regla general, considerando algunas decisiones y situaciones excepcionales que explicamos a continuación.

La regla del quórum en la asamblea de copropietarios y sus excepciones

Para tomar decisiones, lo hará con la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad que hayan asistido a la correspondiente reunión.

Esta es la regla general, sin embargo, existen decisiones que deben ser adoptadas por un porcentaje superior al 70% de los coeficientes de copropiedad. Estas decisiones son:

Cambios de destinación de bienes comunes.
Aprobación de expensas comunes que superen cuatro (4) veces el valor de las expensas comunes mensuales.
Asignación de bienes comunes para uso exclusivo de una unidad.
Reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Reconstrucción de la copropiedad.
Cambio de destinación de los bienes de uso privado.
Adquisición de bienes para la copropiedad.
Liquidación y disolución.

¿Cómo se contabilizan los votos de las unidades privadas?

En la propiedad horizontal existen dos tipos de proposiciones en la reunión del máximo órgano de la copropiedad: con y sin contenido económico.

De acuerdo con el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, la regla general es que los votos de los asistentes a la asamblea se contabilizan de conformidad con el porcentaje de coeficiente asignado para cada unidad privada en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, la Corte Constitucional mediante sentencia C-522 de 2002 estableció una excepción, y es respecto a las proposiciones que no tienen contenido económico, en estas el voto se contabiliza como una unidad igual un voto.

¿Cuándo se puede convocar una asamblea extraordinaria?

En primer lugar, se debe tener en cuenta la finalidad de la reunión extraordinaria de copropietarios. De acuerdo con el inciso 2° del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general de copropietarios se puede reunir de forma extraordinaria para tratar asuntos requeridos por una necesidad imprevista o urgente en la copropiedad. Esto significa, que no cualquier proposición puede tener el carácter de extraordinaria para ser tratada en este tipo de reuniones. Como ejemplo de propuestas sujetas a debate en este escenario se pueden encontrar:

Cambios en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Aprobación de presupuestos adicionales.
Realización de obras de emergencia.

Pasos para convocar a una asamblea extraordinaria en propiedad horizontal

Así las cosas, como administrador se deben seguir los siguientes pasos para convocar una asamblea extraordinaria en propiedad horizontal:

En la ley no existe un término mínimo para convocar a los copropietarios, por lo cual se recomienda revisar qué dice el Reglamento de Propiedad Horizontal al respecto. En caso de que no haya un término, se aconseja seguir el término general, es decir, 15 días de antelación a la fecha de la reunión.
Remitir el orden del día junto con la convocatoria. Esto con el fin de informar de forma clara y suficiente a los copropietarios respecto a los puntos que serán tratados en la reunión.
Revisar de forma oportuna la modalidad de la reunión, con el fin de preparar los medios tecnológicos para la conexión y/o la infraestructura del espacio físico donde se realizará.
Remitir la convocatoria a la última dirección registrada (física o virtual) por los copropietarios. Para ello, se recomienda tener actualizadas las bases de datos de los propietarios y/o residentes de la copropiedad.

El quórum para tomar decisiones en asambleas de copropietarios es un requisito esencial que debes saber para asegurar que este tipo de sesiones se hagan conforme con la ley.

Existen excepciones a la regla general que se deben tomar en cuenta como el tipo de decisiones. Asimismo, hay que asegurar que el conteo de los votos de haga del modo correcto. Si necesitas una asesoría legal en Derecho de propiedad horizontal, no dudes en contactar con nuestra firma.