¿Qué se considera una infracción urbanística en Colombia?
En Colombia, las infracciones urbanísticas comprenden, entre otras, actuaciones de parcelación, urbanización, construcción, reforma o demolición que desconozcan el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), las normas urbanísticas aplicables o las condiciones de una licencia. El ordenamiento jurídico contempla la posibilidad de imponer sanciones urbanísticas, incluso la demolición de obras, dependiendo de las circunstancias del caso. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la existencia de una actuación de la autoridad no significa, por sí sola, que la infracción esté demostrada ni que necesariamente deba imponerse una sanción.
Respecto a las actuaciones de cara a un proceso sancionatorio urbanístico, resulta indispensable en primera instancia, por determinar cuál es la conducta que la autoridad considera constitutiva de infracción. No es suficiente afirmar que una obra fue ejecutada “sin permiso” o que “incumple las normas urbanísticas”.
El artículo 135 de la Ley 1801 de 2016 contempla diferentes comportamientos contrarios a la integridad urbanística, entre ellos construir desconociendo lo establecido en una licencia, intervenir bienes de uso público o construir en terrenos aptos para ello sin licencia o con una licencia caducada.
¿Quién puede ser responsable en un proceso sancionatorio urbanístico?
Ser propietario de un inmueble no significa automáticamente que cualquier actuación ejecutada sobre este sea imputable en los mismos términos al propietario. Es necesario analizar quién ejecutó la obra, quién la ordenó, quién tenía a su cargo la actuación y cuál fue su participación en los hechos.
La defensa debe, por tanto, aportar los documentos que permitan establecer la situación jurídica y material del inmueble: escritura, certificado de tradición, licencia urbanística, planos aprobados, contratos con constructores, actas de obra, comunicaciones y demás documentos que permitan determinar quién intervino efectivamente en la actuación investigada.
En materia de comportamientos contrarios a la integridad urbanística, la Ley 1801 establece un procedimiento específico ante la autoridad de Policía y contempla la posibilidad de controvertir la decisión mediante los recursos correspondientes. Para las infracciones urbanísticas, el recurso de apelación frente a la medida correctiva se concede en efecto suspensivo.
¿Cómo se puede responder y defenderse ante una infracción urbanística?
Uno de los aspectos más relevantes de la defensa consiste en determinar si es posible restablecer el orden urbanístico. En este sentido, si el presunto infractor acredita que dicho orden ha sido efectivamente restablecido antes de que la declaratoria de infracción quede en firme, no habrá lugar a la imposición de la multa correspondiente.
Esto hace especialmente importante evaluar, desde el inicio de la actuación, alternativas como la obtención de la licencia correspondiente cuando jurídicamente sea posible, la adecuación de la obra a la licencia otorgada, la corrección de las intervenciones realizadas o el cumplimiento de las condiciones urbanísticas exigibles. No obstante, la posibilidad de regularización debe analizarse caso por caso, pues no toda obra puede legalizarse o ajustarse posteriormente.
La normativa establece criterios para determinar la gravedad de las infracciones. Por ejemplo, se consideran graves aquellas que generen impactos ambientales no mitigables, deterioro irreparable de determinados bienes o recursos, la repetición de infracciones a normas estructurales del POT o el incumplimiento de órdenes de suspensión y sellamiento.
Asimismo, las multas por infracciones urbanísticas se calculan atendiendo, entre otros factores, al área afectada, la gravedad de la conducta y el estrato del inmueble, con límites establecidos por la ley.
¿Qué aspectos se deben revisar para responder un proceso sancionatorio urbanístico?
Responder un proceso sancionatorio urbanístico no consiste simplemente en presentar un escrito manifestando desacuerdo con la autoridad. La defensa debe partir de una revisión integral de los hechos, la licencia urbanística, el POT vigente, las normas aplicables, la titularidad y responsabilidad sobre la obra, las pruebas disponibles y las posibilidades de restablecimiento del orden urbanístico.En muchos casos, una actuación temprana puede permitir corregir la situación antes de que la decisión quede en firme y reducir significativamente los riesgos económicos y jurídicos asociados a una sanción.