Para responder a esta inquietud, es importante primero diferenciar los conceptos de licencia de construcción y  licencia urbanística.  La licencia urbanística es la autorización que otorga una autoridad administrativa (curaduría u oficina de planeación), para poder desarrollar una construcción, parcelación o loteo. Por su parte, la licencia de construcción es la autorización dada también por las autoridades administrativas mencionadas, para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios. Por lo anterior, se puede concluir que la licencia de construcción es una especie de licencia urbanística.  A continuación, se mencionarán las consecuencias de construir sin contar con una licencia de construcción.  De acuerdo con el artículo 193 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 1° de la Ley 810 de 2003, se considera una infracción urbanística cualquier actividad de construcción, modificación, ampliación, adecuación y demolición u ocupación de espacio público que no cuente con una licencia previamente aprobada; infracción que puede ser sancionada con multas o con la demolición de la obra. Se hace claridad que este tipo de sanciones no limitan la eventual condena en sede penal, ni tampoco una declaratoria de responsabilidad civil mediante la cual se busque la indemnización de daños causados a terceros.   Las siguientes son las sanciones aplicables a este tipo de comportamientos:  Multa que oscila entre diez (10) a veinte (20) salarios mínimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de intervención sobre el suelo o por metro cuadrado de construcción, sin superar los trescientos (300) salarios mínimos mensuales legales vigentes.  Suspensión de los servicios públicos domiciliarios instalados en el predio intervenido.  La demolición total o parcial de la obra en caso de que se advierta que el infractor no puede adecuar su conducta, es decir, si no solicita la licencia.  Por otra parte, este tipo de conductas es también considerada contrario a la integridad urbanística de conformidad con la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana). En los siguientes casos no se requiere la solicitud y aprobación de una licencia urbanística:  Construcción, ampliación, adecuación, modificación, restauración, remodelación, reforzamiento, demolición y cerramiento de aeropuertos nacionales e internacionales y sus instalaciones como: torres de control, hangares, talleres, terminales, plataformas, pistas entre otros.  Construcción de proyectos de infraestructura vial y férrea nacional, puertos marítimos, y la infraestructura para la exploración y explotación de recursos naturales no renovables.  Construcción de edificaciones correspondientes a infraestructura militar y policial.  Construcción de estructuras especiales como puentes, torres de transmisión, equipos industriales, muelles y estructuras hidráulicas diferentes de las convencionales.  Evítese la imposición de alguna de las sanciones antes descritas, lo invitamos a que si tiene alguna duda sobre el particular nos contacte y con gusto lo asesoraremos.

De acuerdo con el régimen de protección al consumidor, las personas tienen derecho a obtener de parte de los fabricantes, productores, proveedores y/o vendedores la oferta de bienes y servicios en condiciones de idoneidad y calidad adecuados.  El artículo 5.6. de la Ley 1480 de 2011 (estatuto del consumidor), define la idoneidad o eficiencia como la “Aptitud del producto para satisfacer la necesidad o necesidades para las cuales ha sido producido o comercializado” . Esta característica hace referencia a las propiedades que debe reunir un bien o servicio para que se pueda considerar apropiado, conveniente y útil para el consumidor.  En desarrollo de este concepto el legislador creó la figura de la garantía legal. Ésta debe entenderse como: “(…) la obligación, (…) a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos.” Así las cosas, en materia de protección al consumidor y específicamente en relaciones de consumo inmobiliario, los compradores o adquirentes de proyectos inmobiliarios, tienen derecho a pedir de los productores y/o proveedores que respondan por la reparación, reposición o la devolución del dinero .  De acuerdo con la ley en comento, el término para accionar alguno de los derechos mencionados es de un (1) año para acabados y diez (10) años para defectos que comprometan la estabilidad del inmueble adquirido.   El procedimiento para hacer efectiva esta garantía ante el productor y/o proveedor o constructor del proyecto inmobiliario, se encuentra regulado en el Decreto 735 de 2013, el cual en su artículo 13 establece los siguientes pasos:  Si el consumidor se encuentra dentro del plazo para ejercer la garantía legal, debe remitir un comunicado por escrito al proveedor y/ productor, en el cual le informe los daños y afectaciones que presente el inmueble.  Recibida la comunicación el productor y/o proveedor tiene cinco (5) días para realizar una visita de verificación al inmueble con el fin de constatar los defectos objeto de reclamo. (este plazo es de diez (10) días si se trata de reclamo por acabados o líneas vitales en el inmueble).  El plazo anterior puede prorrogarse por un término igual al concedido inicialmente, cuando la complejidad de los defectos reclamados lo ameriten.  Luego de esto el productor y/o proveedor deberá manifestar si realizará o no las reparaciones y/o reposiciones pertinentes. En caso de que la respuesta sea positiva, tendrá treinta (30) días para reparar y/o reponer los defectos.  En el caso de reclamaciones por afectaciones a la estabilidad del inmueble, el proveedor y/o productor deberá responder al consumidor dentro de los treinta (30) días siguientes a la visita de verificación.  Si el productor y/o proveedor concluye que no es posible la reparación, deberá proceder con la devolución del dinero pagado por el consumidor debidamente indexado. En caso de que el bien se estuviera pagando mediante crédito ante una entidad financiera, el proveedor y/o productor deberá pagar el crédito debidamente indexado.  Para esta devolución del dinero, el proveedor y/o productor tendrá quince (15) contados a partir de que se haya suscrito la correspondiente escritura pública transfiriendo la propiedad de vuelta a este.  Finalmente, en caso de que el proveedor y/o productor no acceda a realizar las reparaciones o reposiciones a que hubiere lugar, o rehusare devolver el dinero pagado por el bien, el consumidor podrá acudir ante la Superintendencia de Industria y Comercio a través de la acción de protección al consumidor consagrada en el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.

Un aspecto importante en la propiedad horizontal es el acatamiento de las obligaciones no pecuniarias como, por ejemplo, las normas de convivencia, la asistencia a las reuniones de la Asamblea General de Copropietarios, entre otras.  Como administrador es importante que tenga claridad respecto a las sanciones que establece la norma para este tipo de conductas, así como el procedimiento para imponerlas.  De acuerdo con el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, existen los siguientes tipos de sanciones para las conductas de los copropietarios y/o residentes que contravengan las obligaciones estipuladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal:  Publicación de listas de infractores en lugares de circulación en la propiedad horizontal.  Imposición de multas en un mismo periodo por un valor de hasta dos (2) cuotas de administración mensuales.  Restricción al uso y goce de bienes comunes no esenciales como salones comunales y zonas de recreación.  El procedimiento para imponer este tipo de sanciones debe estar contenido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, y de acuerdo con el artículo 60 de la Ley 675 de 2001, debe respetar el debido proceso y derecho de defensa e impugnación del infractor. Así mismo, el reglamento debe contener la estipulación de las conductas sujetas a sanción, y la graduación de las sanciones atendiendo criterios de proporcionalidad y racionalidad. Esto último con el fin de evitar que por conductas no consideradas graves se impongan las sanciones más restrictivas.  En conclusión, para que se puedan imponer sanciones de manera eficaz, que tengan mayores probabilidades de ser declaradas legales ante impugnaciones en la jurisdicción, es importante que en el Reglamento de Propiedad Horizontal se desarrollen acápites de infracciones, sanciones y procedimiento sancionatorio contando con una debida asesoría.

Si usted planea arrendar un inmueble de su propiedad y tiene dudas respecto a qué debe hacer en el caso de que sus arrendatarios realicen mejoras, lo invitamos a que preste atención a la siguiente nota.  En Colombia el contrato de arrendamiento por medio del cual una persona cede a otra el uso y goce de determinado inmueble, se encuentra regulado en el Código Civil y en el Código de Comercio, bien se trate de arrendamiento comercial y arrendamiento de vivienda, para el cual existe también la Ley 820 de 2003.  Tratándose del arrendamiento con fines de vivienda, dentro de las obligaciones más comunes del arrendatario están las siguientes:  Usar la cosa para los fines convenidos o a falta de pacto expreso, para aquellos para los cuales por su naturaleza se destina.  Conservar la cosa en buen estado a excepción del desgaste natural.  Realizar reparaciones locativas en el inmueble, siendo estas las que se originan en hechos propios del arrendatario o las personas que con su autorización acceden al bien. Por lo anterior se concluye que el arrendatario es responsable de realizar las reparaciones locativas, pero entonces surge la siguiente duda ¿Quién se hace cargo de los otros tipos de reparaciones o mejoras? De acuerdo con el Código Civil, existen otros dos tipos de intervenciones sobre los inmuebles en el marco del contrato de arrendamiento: las reparaciones indispensables y las mejoras útiles.  Las reparaciones indispensables, de acuerdo con el artículo 1993 ibidem , son aquellas no locativas, que se hacen necesarias para la conservación del inmueble, como, por ejemplo, reparación de fachadas, techos, muros estructurales entre otros. En estos casos, al ser una de las responsabilidades del arrendador consistente en mantener la cosa en estado de ser arrendada, si su arrendatario le comunica la necesidad de efectuarlas, pero por algún motivo no decide realizarlas, podrá ejecutarlas el arrendatario y tendrá el derecho a pedir su reembolso.  En cuanto a las mejoras útiles, el artículo 1994 ibidem indica que estás son las que, sin ser locativas, ni indispensables, dotan de lujo y comodidad a quien reside en el inmueble, por ejemplo, instalación de muebles y/o cualquier tipo de ornato. Respecto a estos, es usual que los contratos de arrendamiento contengan la prohibición expresa de realizarlos sin contar con la autorización del arrendador. Sin embargo, en caso de que se realicen, de acuerdo con la norma citada, puede el arrendatario obtener la autorización expresa del arrendador y su compromiso expreso de reembolsarlas. En caso contrario, el arrendatario podrá separar los materiales siempre y cuando no afecte la estructura del inmueble arrendado.  Finalmente, para ilustrar al lector acerca de la interpretación que se da a estas normas, se citarán las conclusiones de un caso resuelto por la Sala de Casación Civil en el año 2019: Los demandantes pretendían que se declarara que su arrendador había consentido y autorizado la construcción de las instalaciones de un colegio en el lote que les había arrendado; y como consecuencia de ello, debía ser condenado a reembolsarles los costos asociados a dicho proyecto.  Para resolver la Corte Suprema de Justicia, estableció que, de acuerdo con los hechos, el caso se enmarcaba en una relación contractual de arrendamiento de inmueble, por lo cual, consideró aplicables los artículos 1994 y 1995 del Código Civil relativos a las mejoras útiles y el derecho de retención del arrendatario.  Luego de hacer una revisión de las pruebas practicadas en el proceso, concluyó que al no haberse identificado una autorización expresa del arrendador consistente en abonar o reembolsar los costos de la construcción, no se podía acceder a las pretensiones de los demandantes.  Como conclusión de lo anterior, se recomienda a los arrendadores estar al tanto de las reparaciones o mejoras que realice su arrendatario, para así convenir de forma expresa el tratamiento que se dará a cualquier intervención de este tipo, lo anterior, para evitar futuros inconvenientes respecto al reembolso de los materiales o una posible afectación al inmueble.

La propiedad horizontal en Colombia está conformada por bienes privados y comunes. De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes son “Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.” Estos bienes comunes se dividen en esenciales y no esenciales; siendo los no esenciales aquellos que no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la copropiedad, así como los que no intervienen en el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Dentro de estos, se pueden incluir los siguientes:  Terrazas.  Cubiertas.  Patios interiores.  Parqueaderos comunes.    La asignación de estos bienes se realiza mediante aprobación por parte de la asamblea de copropietarios. En este mismo acto se establecerán las condiciones para que el beneficiario pueda utilizar dicho bien. De acuerdo con el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, el beneficiario debe hacerse cargo de las reparaciones, siempre que éstas no sean necesarias para la conservación del bien, ya que éstas son responsabilidad de la copropiedad; también deberá pagar una compensación económica por el uso exclusivo y tendrá el compromiso de no modificar su destinación y no realizar ningún tipo de alteración estructural.  Recientemente, el Ministerio de Vivienda expidió un concepto 2023ER0104522 del 4 de septiembre de 2023, en el cual establece quienes son los responsables de las reparaciones de estos bienes:  Reparaciones locativas: Entendidas como las que tienen por finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar su estructura, distribución, y características funcionales. Por ejemplo, el mantenimiento, sustitución, restitución o mejoramiento de materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura. Son responsabilidad del copropietario que es beneficiario del bien común de uso exclusivo.  Reparaciones ocasionadas por daños: Son las que surgen por la omisión o acción de quienes son responsables del bien. Por lo cual, en caso de que éstas obedezcan a una desatención de deberes del copropietario beneficiario, serán su responsabilidad.  Reparaciones necesarias: Son las indispensables para el mantenimiento y conservación del inmueble, es decir, la función para la cual fue construido. Por ejemplo, la reparación de fachadas y columnas estructurales. Son responsabilidad de la propiedad horizontal.

De acuerdo con el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general de copropietarios puede sesionar, si cuenta con la presencia de un número plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad.  Para tomar decisiones, lo hará con la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad que hayan asistido a la correspondiente reunión.  Esta es la regla general, sin embargo, existen decisiones que deben ser adoptadas por un porcentaje superior al 70% de los coeficientes de copropiedad. Estas decisiones son:  Cambios de destinación de bienes comunes.  Aprobación de expensas comunes que superen cuatro (4) veces el valor de las expensas comunes mensuales.  Asignación de bienes comunes para uso exclusivo de una unidad.  Reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal.  Reconstrucción de la copropiedad.  Cambio de destinación de los bienes de uso privado.  Adquisición de bienes para la copropiedad.  Liquidación y disolución.  ¿Cómo se contabilizan los votos de las unidades privadas? En la propiedad horizontal existen dos tipos de proposiciones en la reunión del máximo órgano de la copropiedad: con y sin contenido económico.  De acuerdo con el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, la regla general es que los votos de los asistentes a la asamblea se contabilizan de conformidad con el porcentaje de coeficiente asignado para cada unidad privada en el Reglamento de Propiedad Horizontal.  Sin embargo, la Corte Constitucional mediante sentencia C-522 de 2002 estableció una excepción, y es respecto a las proposiciones que no tienen contenido económico, en estas el voto se contabiliza como una unidad igual un voto. ¿Cuándo se puede convocar una asamblea extraordinaria? En primer lugar, se debe tener en cuenta la finalidad de la reunión extraordinaria de copropietarios. De acuerdo con el inciso 2° del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general de copropietarios se puede reunir de forma extraordinaria para tratar asuntos requeridos por una necesidad imprevista o urgente en la copropiedad. Esto significa, que no cualquier proposición puede tener el carácter de extraordinaria para ser tratada en este tipo de reuniones. Como ejemplo de propuestas sujetas a debate en este escenario se pueden encontrar:  Cambios en el Reglamento de Propiedad Horizontal.  Aprobación de presupuestos adicionales.  Realización de obras de emergencia.  Así las cosas, como administrador se deben seguir los siguientes pasos para convocar este tipo de reuniones:  En la ley no existe un término mínimo para convocar a los copropietarios, por lo cual se recomienda revisar qué dice el Reglamento de Propiedad Horizontal al respecto. En caso de que no haya un término, se aconseja seguir el término general, es decir, 15 días de antelación a la fecha de la reunión.  Remitir el orden del día junto con la convocatoria. Esto con el fin de informar de forma clara y suficiente a los copropietarios respecto a los puntos que serán tratados en la reunión.  Revisar de forma oportuna la modalidad de la reunión, con el fin de preparar los medios tecnológicos para la conexión y/o la infraestructura del espacio físico donde se realizará.  Remitir la convocatoria a la última dirección registrada (física o virtual) por los copropietarios. Para ello, se recomienda tener actualizadas las bases de datos de los propietarios y/o residentes de la copropiedad.