¿Cómo se manejan las reparaciones o mejoras necesarias en el contrato de arrendamiento?

Si usted planea arrendar un inmueble de su propiedad y tiene dudas respecto a qué debe hacer en el caso de que sus arrendatarios realicen mejoras, lo invitamos a que preste atención a la siguiente nota. 

En Colombia el contrato de arrendamiento por medio del cual una persona cede a otra el uso y goce de determinado inmueble, se encuentra regulado en el Código Civil y en el Código de Comercio, bien se trate de arrendamiento comercial y arrendamiento de vivienda, para el cual existe también la Ley 820 de 2003. 

Tratándose del arrendamiento con fines de vivienda, dentro de las obligaciones más comunes del arrendatario están las siguientes: 

• Usar la cosa para los fines convenidos o a falta de pacto expreso, para aquellos para los cuales por su naturaleza se destina. 

• Conservar la cosa en buen estado a excepción del desgaste natural. 

• Realizar reparaciones locativas en el inmueble, siendo estas las que se originan en hechos propios del arrendatario o las personas que con su autorización acceden al bien.

Por lo anterior se concluye que el arrendatario es responsable de realizar las reparaciones locativas, pero entonces surge la siguiente duda ¿Quién se hace cargo de los otros tipos de reparaciones o mejoras?

De acuerdo con el Código Civil, existen otros dos tipos de intervenciones sobre los inmuebles en el marco del contrato de arrendamiento: las reparaciones indispensables y las mejoras útiles. 

Las reparaciones indispensables, de acuerdo con el artículo 1993 ibidem, son aquellas no locativas, que se hacen necesarias para la conservación del inmueble, como, por ejemplo, reparación de fachadas, techos, muros estructurales entre otros. En estos casos, al ser una de las responsabilidades del arrendador consistente en mantener la cosa en estado de ser arrendada, si su arrendatario le comunica la necesidad de efectuarlas, pero por algún motivo no decide realizarlas, podrá ejecutarlas el arrendatario y tendrá el derecho a pedir su reembolso. 

En cuanto a las mejoras útiles, el artículo 1994 ibidem indica que estás son las que, sin ser locativas, ni indispensables, dotan de lujo y comodidad a quien reside en el inmueble, por ejemplo, instalación de muebles y/o cualquier tipo de ornato. Respecto a estos, es usual que los contratos de arrendamiento contengan la prohibición expresa de realizarlos sin contar con la autorización del arrendador. Sin embargo, en caso de que se realicen, de acuerdo con la norma citada, puede el arrendatario obtener la autorización expresa del arrendador y su compromiso expreso de reembolsarlas. En caso contrario, el arrendatario podrá separar los materiales siempre y cuando no afecte la estructura del inmueble arrendado. 

Finalmente, para ilustrar al lector acerca de la interpretación que se da a estas normas, se citarán las conclusiones de un caso resuelto por la Sala de Casación Civil en el año 2019:

• Los demandantes pretendían que se declarara que su arrendador había consentido y autorizado la construcción de las instalaciones de un colegio en el lote que les había arrendado; y como consecuencia de ello, debía ser condenado a reembolsarles los costos asociados a dicho proyecto. 

• Para resolver la Corte Suprema de Justicia, estableció que, de acuerdo con los hechos, el caso se enmarcaba en una relación contractual de arrendamiento de inmueble, por lo cual, consideró aplicables los artículos 1994 y 1995 del Código Civil relativos a las mejoras útiles y el derecho de retención del arrendatario. 

• Luego de hacer una revisión de las pruebas practicadas en el proceso, concluyó que al no haberse identificado una autorización expresa del arrendador consistente en abonar o reembolsar los costos de la construcción, no se podía acceder a las pretensiones de los demandantes. 

Como conclusión de lo anterior, se recomienda a los arrendadores estar al tanto de las reparaciones o mejoras que realice su arrendatario, para así convenir de forma expresa el tratamiento que se dará a cualquier intervención de este tipo, lo anterior, para evitar futuros inconvenientes respecto al reembolso de los materiales o una posible afectación al inmueble.